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今月末で法人の二期目の決算である。

帳簿の見直し整理をしていると、いくつか問題が見つかる。

今年は、新築の経費などもかかるので、ぎりぎり黒字の予定だったが、よくよく見直すと、少し赤字になる。

思った以上に償却費が大きかったのである。

最終的に赤字にしたくはないので、消耗品で一括経費化しているものを、工具にして分割償却するか、もしくは今年は償却しないでそのまま繰り越すようにしようと思う。

個人と合わせるとトータルではかなりの黒字なので、基本的には銀行は問題ないはずなのだが、いちいち赤字の理由を説明しなくてはならない。

そうであれば、多少調整して、黒字にしておいたほうがいい。

どのみち個人と違って、償却しきれない分を来期に繰り越せるのが法人のいいところ。

個人だと、結局、その分無駄になってしまう。

これで、まるまる法人も二期終了。

あっという間である。

ついでにローン残高の計算なども行ったが、順調に減っている。特に融資期間の短いものの減り方は本当に速い。

住宅ローンでも経験済みだが、長期ローンの場合、元利均等払いだとどうしても最初は金利ばかり。

私の場合は横浜のＲＣがこれにあたる。

ここはもっとも金利が安いが、やはり少しでも早く繰り上げ返済することを考えなくてはならない。

住宅ローンはもう２／３は繰り上げ返済してしまったのだが、こちらは９０％は元金。

ものすごく減り方が速い。

仙台の物件は来年３年固定が切れるので、その日にある程度繰上げ返済する予定。

現在の我が家の総収入に対するすべてのローンの支払い比率は約３０％。

それほど無理がない数字だが、この辺をあまりあげずに、物件を増やしていければと思う。

今日は、横浜の土地の連絡が来るはずだったが、来なかった。
約束を守らない業者はちょっといやですね。

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今月は、設立した法人の決算月である。

もう、一年も経つんですね。早いものです。

昨年の８月に物件を買うつもりであわてて法人を作って、そのまま、ずっと変えないまま、今に至っている。

今回はおそらく大丈夫だと思うが、最近は、本店の審査で落とされる人も少しずつ出てきているような話も耳にしているので、確定するまでは予断を許さない。

そうは言っても新築物件の方は建築会社と話を進めなくてはならないし、いろいろ大変です。

今日は、朝から法人の決算書の作成をしていた。
最終的には税理士にやってもらうのだが、自分でどこまでやれるかやってみようと思う。

見直すと、いくつかミスが見つかる。
これをすべて修正して、領収書のチェックをして、税理士と打ち合わせである。

今回は、消費税の還付の問題と、手付金の処理といくつか難題がある。
これは、今、税理士さんに検討してもらっている。

ただ、今日、見直して大変なことに気がついた。

初年度から黒字にする予定だったのだが、妻に給与払いすぎて、３０万ほど赤字になっちゃっている。

法人での融資を今後もうまく続けるにはやはり３年間の黒字をきちんと出したい。

この辺は少し税理士さんとも相談しなくては。
しかし、何かうまい方法はないものだろうか。

大失敗です。

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更新ができず、また落下中です。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
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本日は法人化してからはじめての税理士さんとの打ち合わせだった。

不動産の管理の処理に関して説明を受け、大体理解することが出来た。
とりあえず、ここ２ヶ月ぐらいの仕訳はやっていたのだが、何点かの処理がわからなかった。

案の定、間違えていたが、その間違いもわかった。

さっきまで、間違いをすべて訂正し、帳簿上はすっきりした。

ただ、携帯電話ひとつでも法人と個人事業主と個人を使い分けなくてはならず、個人事業主は家事按分ですむが、法人の場合は、領収書のやりとりをしなくてはならない。

この辺は面倒である。なるだけ法人名義に切り替えたいが、インターネットなど代えられない物もある。

まあ、不動産の場合はあまり複雑でないので、とりあえず、何とかなるだろう。

わからない時はよしおかたろうさんの美人の奥さんにスカイプで聞けばやさしく教えてくれるはずである。

それと、私の場合はいつ買うかわからない４棟目の消費税還付のため、毎月消費税を支払う処理を行っている。

そのため、毎月消費税の出入りをまとめて、納税しなくてはならない。
今日は、その辺をどのようにするかも決めた。

今月はすべて税理士さんの方にやってもらって、私は納税処理をするだけであるが、来月からはその処理もすべて自分でやることにしている。

そのため、また来月も税理士さんに来ていただいて、その処理のやり方を学ぶ予定である。

しかし、とにかくやることが多くて、ちょっと最近、疲れ気味である。

明日は、ＤＯＭＢＥさん主催の「投資研究会漆黒横浜大会」が５：００からある。
それに先立って、よしおかたろうさんから３：００には横浜に着くので、ホテルの前で、泡の出るコーヒーを用意して待機するように指示を受けている。

いそがしいのだが、命令ではしかたがない。

少し、早めにいって待っていることにする。
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１位復活しました。ありがとうございます。
今後とも皆様の応援よろしくお願いします。
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今日、一応顧問契約を結んだ。

先日、消費税還付処理に関する費用のことで意義を申し立てて、様々な税理士の先生にいろいろな費用の話を聞いたが、どこもいろいろだった。

もともと顧問料に入っているので、別料金は不要。
還付は成功報酬として１０％−２０％ととる。
顧問料と書類費用として数万円必要。etc.

本当にこの世界は良くわからないコスト構造である。

結局、顧問契約と成功報酬ということで決着した。
金額はあえて書かないが、納得の範囲内に収めることができた。

トータルでもかなり安く出来たのだと思う。

今回は、こちらの知識とデータ収集によって何十万も下げることができた。

ただし、これからもいいパートナーでいるために、納得できる金額は払うことは約束した。

もともと、何人もの税理士の人と話して、もっともレスポンスが良く、知識が高いことはわかっていたので、こちらとしても契約したかった。
希望の方がおられれば、紹介する。
少なくとも私は非常に能力の高い税理士さんだと思う。

とりあえず、スタートである。


今回、ｙａｍさんや気ままなネコさんのところでいろいろ議論してきたが、私のやる方法は以下のとおりである。

今月中に、消費税課税事業者選択届書と消費税課税期間特例選択届出書をだす。ここで課税期間を一ヶ月ごとに短縮する。
すなわち、来月以降いつ物件を買ってもその月で閉めることができる。

中古物件を月末に決済し、その月の家賃はもらわず、課税所得率を１００％にして還付を受ける。

その次の月からは簡易課税を選択する。

気ままなネコさんの指摘のとおり、物件を買う前の月までに課税業者は選択すればいいようだが、課税業者を選択すると２４ヶ月は課税業者のままなので、選択を遅らせても、トータルの課税期間は変わらないので、もう出してしまうことにした。
ただ、簡易課税の期間が減る分若干の損失はあるが、数万円程度である。
それならば、来月に購入になってもいいように出しておくことにした。

とりあえず、やれることはやってみて、その内いろいろ学んでいけば、何とかなるだろう。

税理士さんとは９月末に最初の内容確認をしてもらうことにした。

今回はいろいろな方にお世話になりました。助けていただいた方本当にありがとうございます。

明日、税務署にすべての書類を持っていき、あとは物件を買うだけになった。

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本日、事務所より連絡があり、法人の登記簿謄本と代表者の印鑑証明ができたようだ。

これで、ついに会社が完成した。

早速、明日、謄本をもって法人の銀行口座を設立してくる。

あとは税理士さんに連絡して、私と会社との管理契約書やら何やらを準備してもらう。

これで、ついに私も役員就任である。社長でないのは税務上仕方がない。

あとは、法人口座に家賃振込みを変更してもらい、課税業者の届出をし、管理会社として稼動させる。
そして、法人で、大型物件を購入し、消費税の還付をうけれれば、完璧である。

現在物件の買付も入れてあるし、あとは融資が確定すれば、本格的に価格交渉に入る。

最大の問題は融資だけである。これも来週にははっきりするはずである。

この間に横浜の物件が満室になれば言うことない。

昨日、このブログに不動産屋さんからコメントが入っており、私の物件の紹介をしてくれるとのこと。

助かります。よろしくお願いします。マインズクリエイトさん

あとでFAX送っておきます。

ブログが意外なところで役に立っています。書いてて良かった。

でも、業者さんも読んでいるということはちょっといろいろまずい内容もあるような気がする。

これからは、少し気をつけることにする。

でも、今のところ管理会社さんとはそこそこうまくやっているし、まぁ、大丈夫かな？。

とにかく、最近、ブログを書くことを日課にしているが、意外と苦にならない。
これによって、いろいろな人と知り合えたし、時々サプライズもある。

不動産経営をやってから、毎日、利益を上げるために何ができるか。どうすれば、支出を減らせるか。どうすれば、稼働率を上げられるか。何が喜ばれ、何が嫌がられるか。毎日、いろいろなことを考えていると本当に楽しい。

でも、満室になるとやることがなくなるので、意外と寂しい。
でも満室にならないと困るし。

横浜の物件は今度貸し倉庫拡張計画をやろうと思う。
でも今年は経費かなり使っていて、６５万控除を夫婦で使うので、ぴったり１３０万の利益ぐらいにしておきたいのだが。これからの経費は単に控除額を無駄にするだけになるし。

来年は莫大な利益が発生するので、経費は来年に回したい。
この辺は、今年からやっていくらか入るのと、来年経費で落として、来年から進めるのとどっちがとくか良く計算してみる。

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法人化の会社名ですが、正解者がでました。takeさんおめでとうございます。
正解しても何も出ませんが、知っている方がいたのでうれしい。

会社名ですが、＜○○○○○○○○＞という名前にした。

アップルを追放されたジョブスが作ったワークステーションを私は発売してすぐ、会社で仕事のため購入して、そのＧＵＩのすばらしさに感動したのである。

今回はいろいろ考えたが、私の次の段階ということと追放されたジョブスが最終的には成功して現在に至っているのと、あの時の感動を思い出して、この名前にした。

しかし、知っている人がいたのは本当にうれしい。
コンピュータの世界では様々な著名人がいるが、ジョブスほどのカリスマはいないと思う。

こんなやつです。





写真はこちらよりいただきました。Welcome to Jollibee's Web Page!

一応、同一の会社名はほとんどなかったので、良かった。
それ以外に３つほど考えていたのですが、これがもっとも気に入っていた。

ロゴも結構いい感じに作ったので、名刺はばっちりである。


ところで、先週末にいろいろ物件を見た結果、まず一つの物件に買付を入れることにした。
今、最終の確認をしていて、おそらく明日には連絡がくるので、それ次第では買い付けいれる。

ただ、かなりの指値をするつもりなので、買えない確率の方が高い。
あまり、高い価格で買うつもりもないので、どの程度なら買えそうかを考えている。ちょっと厳しいけど、売っちゃおうかと思うぐらいのところを狙って指そうと思う。
また、基本的にはフルローンを受けたいので、積算価格も考慮する。

融資さえＯＫなら、基本的には買いである。
融資の事前打診はしてもらっているので、その結果とあわせて、最終買付を行う。

うまくいけば、最高。今回はこれがだめなら別の物件にチャレンジする。

とりあえず、法人一棟目は消費税還付も狙いたいので、できれば大型ＲＣにしたい。

今回は結構、いい物件に出会えた気がする。
ひとつぐらい購入できるといいのだが。すこし頑張って見ます。

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今日は法人化の手続きをすべて完了した。

予定では７／４，５あたりには登記できると思う。

今回の法人のポイントは以下のようになる。

○合同会社としての設立
株式会社に比べると会社としての信用が落ちるが不動産管理会社であれば、あまり関係ない。
また、設立費用も安く（１３万）、あとで株式会社にもできる。また、株式会社に後で変更しても最初から株式会社を作るより総額で安い。

○会社の目的
会社の目的は不動産管理業・賃貸業および付帯する一切の業務とした。
これは、今後法人として物件を購入する場合に、個人と同等扱いの融資をしてもらうためである。これに関しては担当のＳＭＢＣの方から話を聞き、このようにした。
本来はその他いろいろ追加したかったのだが、当面実績がでるまで我慢することにする。

○出資金
出資金は妻１０，私２，両親各１とした。
出資金割合は法人としての利益がでなければ、あまり関係ないが、出した場合はＬＬＣの場合、出資金割合で分配されるため。

○役職
今回は妻を代表とした。妻が一番、肉体的には時間を使うし、もっとも役員報酬を多くしたいからである。
従業員給与として、社長より多くすることも可能らしいが、税理士さんに相談した結果、不自然なのはあとあと税務署に言われやすいので、避けることにした。
ただ、私の名刺に代表の肩書きがないのはさびしい。


今回は、とりあえず、不動産管理会社として私と妻から経営権を委託された会社として、運営する。
そこで、物件の管理料として１０％程度を法人が受け取ることにする。
もちろん、今までどおり外部の仲介業者には入居者管理はやってもらう。
個人としての私と妻は設立した管理会社から物件オーナーとして９０％の賃料を受け取ることになる。
あとはすべて法人がその１０％の範囲でいろいろな業務をやってもらう。

もちろん管理料だけでは法人としての意味はあまりないが、管理料は課税所得のため、最初に買う物件は消費税の還付の対象になる。

また、両親には６５万づつの合計１３０万でも役員報酬が渡せれば、私がもらうことに比べて６５万は節税になる。
これだけでも法人化の意味はある。

会社名は登記が完了したら発表するが、私が昔好きだった黒い箱型のコンピュータのＯＳの名前と同じである。
いままでのサラリーマン時代から次の時代に行くんだという意味でつけた。
これだけの情報で分かれば、あなたもかなりのコンヒュータ通である。

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今日はついに法人設立の申し込みをした。

法人としての融資条件の銀行への確認・収入の妻への移動の条件等を考慮して、ついに詳細を決めた。

会社名は私が昔好きだったあるものから取った。名前は確定したら報告する。
社長は妻にした。

今週中には正式書類をつくり、来週早々には登記が出来ると思う。
税理士さんにも連絡したし、あとは出来るのを待つだけとなった。

とりあえず、今年はそれほどの節税になるとは思えないが、なんとか法人化経費ぐらいは節税したいと思っている。

とにかく、今年はサラリーマンの所得税・住民税・物件購入の消費税・固定資産税・不動産取得税で１０００万ぐらい払っている。

それ以外にガソリン税・酒税・消費税をいれると１１００万ぐらい払っているような気がする。

とんでもない金額である。あまりに税金が重たい。

今度物件を買うと、家賃収入も３０００万を確実に越すので、それにかかる所得税もとんでもない額になる。

なんで、こんなに日本は税金が多いのだろう。

法人を作り、少しでも税金の額を減らさないと、何のために働いているのかわからなくなる。

法人化はこれから勉強しながら進めていくので、その内容はまた逐次報告する。


ところで、今週末は４棟目買い付けの旅に出ることにした。今、着目している物件がＲＣ３棟。木造３棟である。

これらすべてを見てくる。
今、一番の候補はＲＣの２棟である。今回、いくつかのルートから非常に高利回りの物件を見つけた。
これは、ＨＰ上ではそんなにいい物件ではないのだが、いろいろ業者と話しているうちに売主の都合で、非常に値引きができることがわかったのである。

そのため、急遽資料を取り寄せ、調査している。ローンはもちろんフルでいけるくらい積算価格が出ている。それもすべて路線価価格である。
すなわち建物はただ。おそらく実売の土地値以下である。

非常に興味がある。

もちろんいくつかの問題があるのだが、それは十分対応可能と考えている。ただし、それは現地で実際に確認しなくては心配だ。

それと、ローンがどうか。

今回は前回購入できなかったＲＣでほぼＯＫがでていた銀行は使えない。
あらたな銀行と話さなくてはならない。

とりあえず、業者には私の資料をＦＡＸし、事前調査をかけてもらうことにした。

それと、いくつかの銀行には最初の物件の支払いが始まって６ヶ月経過し、すべてきちんと払っていること、収益も十分出ていることを説明し、さらに融資が可能かを打診している。

基本的には物件価値があるのであれば、多分大丈夫と思うが、こればかりは銀行次第である。

とにかく週末が楽しみである。もしかしたら金曜休んで行ってしまうかもしれない。


それと、今日は水道漏れの連絡が来なかった。とりあえずほっとしている。

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先日より、いろいろ検討した結果、今度作る法人の司法書士の先生と税理士の先生を決めた。

どちらもいろいろこちらの質問に丁寧に答えてくれて、非常に信頼できる人であった。

当初はすべてある先生のところに頼む予定だったが、対応は以前のブログに書いたとおりであり、レスポンスもあまり良くなかった。
結局、会社設立までにしようとしたら、それではできないと返答が来た。
当初はすべて契約するつもりで質問していたら、顧問契約ができていないので、答えられないというし、設立までといえば、それではできないといってくる。
本当に良くわからないところである。

私としては、設立までは契約していたのでやらざるを得ないと思っていたので幸いである。

やはり、この辺は相性が重要で、自分の感性が伝わらないと今後もやりにくいし、周りにも紹介できない。

とにかく、今回いろいろな方にいろいろ質問してみて感じたこと。
本・ＤＶＤを出している先生はお客さんが多いのか対応が悪い。
特に、ＤＶＤを買った先生は返事すら来なかった。
一度会って、結果連絡しますといってそのまま何も帰ってこない人。

この状態ならば法人化しないほうが経費かからなくていいですよと教えてくれる人。

様々な人がいる。

周辺にはたくさんの会計事務所があるので、それぞれの方針によって良くぞここまで違うと思うほどである。

意外にＨＰの出来がいいところが、実は対応悪かったりする。

とにかくいい経験をした。


ところで、今日福岡の物件の取得税が来た。
４０万超　ひゃ〜　こんなに高いの。

満室になってもまだまだ利益がでません。

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法人化に関して、ある税理士の先生と話をした。

法人の設立に関しては、他の先生に依頼することを決めたのだが、その際の役員はどうするのがいいのかとか、こういうことはできるのかとか、いくつか質問をメールした。
しかし、設立の依頼は受けているが、顧問はお金をもらっていないから答えられないとか、言ってきた。

私としては、それでもそこが安いので、顧問契約をするつもりであるが、設立前から契約をしなくてはならないのかと切り替えしたら、設立後に契約すると約束してくれればいい。といわれたのだが、

今日、メールが届き、契約書を読むとしっかり来週から顧問契約になっている。
全然言っていることとやっていることが違う。

相当、がっかりした。

結局、以前から顧問料は高いがとても気が合う先生がいたので、直接電話してみた。
不在だったのだが、ＰＭ１０：３０頃ほど電話が来て１時間近くいろいろアドバイスをしていただいた。

今まで、設立を依頼していた事務所に質問して、教えられないと言われていたことがすべてわかった。

その中で率直に、できれば顧問を本当はしてもらいたいのであるが、高いので躊躇しているということを正直に話した。

その先生から提案があり、とりあえずすべて自分で月々の処理もやるのであれば、２０万強ぐらいで当初はやっていただけることになった。
ありがたい。
多少高くてもこの先生にしたいと思っていたのだが、この値段なら絶対にお願いする。

もう、最初に話をしていたところには顧問は依頼しないことを伝えて、設立だけやってもらうことにする。

しかし、税理士さんもいろいろな人がいる。契約していないからやらない人もいれば、契約をとるために一生懸命やってくれる人もいる。

私はどちらを選ぶか。当然後者である。

素人がはじめて会社作るときに、たかだかいくつかの質問をしただけでこれだけ対応が違うのである。

不動産経営も同じと思う。入居者がはいってから、いろいろやるのか。もしくは入居者をいれるために一生懸命やるのか。

私は、後者のオーナーとして、空室だらけの横浜のマンション　新しい設備も先行投資し、明日も朝から徹底的にきれいにする。

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