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新築経過
先日から検討している新築物件であるが、融資は二つの銀行にとりあえず打診しておいた。
その結果が来た。
一つは○で一つは×。
どちらも○の予定だったのだが、一つの銀行はＲＣなら融資するが、木造は今はだめとのこと。
こちらは昨年の新築を融資してもらった銀行で、絶対○と思っていたので、ちょっと意外。
でも、ちょっと前に破綻した不動産会社にかなり融資していたという事で、新聞にも載っていた。
そのため、もしかしたらとは思っていたのだが予感的中。
もう一つは地銀だが、問題なし。
是非融資したいとの事だった。
今回の計画では、土地建物諸経費込みで９６００万。自己資金１６００万。
融資希望８０００万ということでお願いしていた。
もちろん１０００万ほどの余裕は取っている。
まだ、建物も検討段階で値段は確定していないし、土地も指値なので確定ではない。
とりあえず、プラン的にはだいぶいい感じにはなってきていると思うが、あと少し。
明日、設計士さんと打合せをしてくる。
ただ、土地がやや苦戦中。
最初の指値ではＮＧ。もともと安いので、少し買いあがってもかまわないと思っているが、東京都の様々な規制のため、思ったほど容積率は利用できないので、こちらの価格にも限界がある。
なんとか今年ひとつやりたいのだが、もう少し決着までには時間がかかりそうである。
まあ、あせらずぼちぼち行きたいと思う。
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＜お勧め教材＞
融資がこれからの物件入手にはもっとも大事です。
現役の融資担当者に教えてもらうのが一番早いし、確実ですよ
アパートローン必勝マニュアル
融資を含めて不動産投資の基礎知識・実践的ノウハウを学ぶには、こちらもかなりお勧めです。頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
その結果が来た。
一つは○で一つは×。
どちらも○の予定だったのだが、一つの銀行はＲＣなら融資するが、木造は今はだめとのこと。
こちらは昨年の新築を融資してもらった銀行で、絶対○と思っていたので、ちょっと意外。
でも、ちょっと前に破綻した不動産会社にかなり融資していたという事で、新聞にも載っていた。
そのため、もしかしたらとは思っていたのだが予感的中。
もう一つは地銀だが、問題なし。
是非融資したいとの事だった。
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まだ、建物も検討段階で値段は確定していないし、土地も指値なので確定ではない。
とりあえず、プラン的にはだいぶいい感じにはなってきていると思うが、あと少し。
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新築打合せ
先日、現在検討中の新築案件の仮図面ができたとの連絡を受け、打合せを行った。
いくつかのバージョンが考えられていて、いろいろな話をしながら今後の方向性を決めていった。
まず、第一に共同住宅で行くか、長屋で行くか。
共同住宅も廊下部が建ぺい率に入らない方法など裏技もあり、面白かったのだが、プラン的にはややむりがあった。
東京都の場合は、窓先空地が最大の難関。
玄関以外に窓先に１．５−３ｍ程度空き地を道路までつくらないとならない。
これがとても難しい。
今回はプラン的に長屋で行く事にした。
それと今回は合計で１２−１４室の物件にする予定なので、それぞれ様々なパターンを用意できそう。
○バイクガレージ付きの部屋（男用）
○スキップフロアー収納たっぷり部屋（女の子用）
○広々ロフト・スカイデッキ付き部屋（男女）
○極小だけどそこそこ住める格安部屋（貧乏用）
といういくつかのパターンを練っている。
それぞれによってシャワールーム・お風呂を使い分け。
キッチンなどの水周りもいろいろ変えてみる。
この手のカタログをみながら話をしていると、時間がどんどん経っていき、結局終電間際まで打合せをしてしまった。
これからは第二ステージに行き、役所での法規制などを調べてもらうつもりである。
さらに、銀行にもすべての資料を送った。
先日、電話があり何とかなりそうだが、やはり融資そのものは厳しくなってきている模様である。
今回の計画では頭金は２０％は入れる予定で事業計画書を作成したので、この辺は非常に助かると言っていた。
やはり頭金を用意できるかどうかが現行の銀行融資には重要そうである。
とにかく、今のように融資が絞られているときには不動産価格は下がるので、この時期にやはり物件を入手できるように銀行対策だけはきちんと行っておきたいものである。
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まず、第一に共同住宅で行くか、長屋で行くか。
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東京都の場合は、窓先空地が最大の難関。
玄関以外に窓先に１．５−３ｍ程度空き地を道路までつくらないとならない。
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今回はプラン的に長屋で行く事にした。
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先日、電話があり何とかなりそうだが、やはり融資そのものは厳しくなってきている模様である。
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新築計画
現在、検討中の新築であるが、設計士を入れて検討する事にした。
土地もまだ入手できるか未定。融資もどの程度でるか未定。物件もいくらでできるか不明ということでいろいろはっきりしないことだらけであるが、すべてを同時並行ですすめていかなくてはならない。
とりあえず、設計士の先生には今週中に融資用の図面と見積もりをつくってもらう事にした。
それとともに事業計画書をまとめ、銀行に連休中に提出する。
今回の予定総額は８５００万。
２０％頭金を入れる予定。
今回の新築ではだいたい８０坪（２６０平米）の建物が建つ予定なので、今回はいろいろ遊んでみようと思う。
一番オーソドックスなのが、２２平米ｘ１２室
これをベースに、いろいろ考えている。
アイデアとしては
○スキップフロアーと床下収納。
○バイクガレージ
○極小部屋
○土間式 倉庫風
などなど、とりあえず、いくつかのプランを建築家の先生に考えてもらい、その後、議論してまとめて行きたいと思う。
オーソドックスなつくりで、都内なので家賃は６．５万〜７万。
１１％〜１２％ぐらいの利回りは確保したいと思っている。
小さい部屋を多く作るほうが効率がいいので、この辺もいくつか取り入れる予定。
２５平米クラスは新築の競合が逆に多い。
今回は木造なので縦の空間の広がりをどううまく作るかがテーマである。
まあ、何とか頑張ってみます。
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土地もまだ入手できるか未定。融資もどの程度でるか未定。物件もいくらでできるか不明ということでいろいろはっきりしないことだらけであるが、すべてを同時並行ですすめていかなくてはならない。
とりあえず、設計士の先生には今週中に融資用の図面と見積もりをつくってもらう事にした。
それとともに事業計画書をまとめ、銀行に連休中に提出する。
今回の予定総額は８５００万。
２０％頭金を入れる予定。
今回の新築ではだいたい８０坪（２６０平米）の建物が建つ予定なので、今回はいろいろ遊んでみようと思う。
一番オーソドックスなのが、２２平米ｘ１２室
これをベースに、いろいろ考えている。
アイデアとしては
○スキップフロアーと床下収納。
○バイクガレージ
○極小部屋
○土間式 倉庫風
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オーソドックスなつくりで、都内なので家賃は６．５万〜７万。
１１％〜１２％ぐらいの利回りは確保したいと思っている。
小さい部屋を多く作るほうが効率がいいので、この辺もいくつか取り入れる予定。
２５平米クラスは新築の競合が逆に多い。
今回は木造なので縦の空間の広がりをどううまく作るかがテーマである。
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工法検討
現在、新築物件の進め方を検討している。
候補は
１）容積２００％一杯の重鉄４階建て
２）容積１８０％の軽鉄ｏｒ重鉄３階建て
３）容積１２０％の木造ロフト付きアパート
４）容積１２０％の木造長屋
最初は容積一杯に建てたほうが利回りが上がると考えていたのだが、建物価格がどんどん高くなり、思い通りにいかない。
３，４階だてとなると、斜線の問題・耐火建築・避難路・コスト
共同住宅だと、窓先空地
長屋が一番簡単で、大体どんなでも建つのであるが、どれが一番いいか。
できれば、マンションを建てたい。
でも、それによって利益が落ちるのであれば、木造がやはり一番楽。
ロフトも簡単に作れるし、長屋ならどうにでもなる。
さらに木造なら、坪４０万で建てられる。
家賃はそんなに変わるものではない。
できる部屋数と建築コストをどう考えるか。
２のプランだと、木造３Ｆでやれないと、建物の値段は倍近くなる。
今日は、スチールフレーミング工法というものの話を聞いた。
なかなか興味のある方法。
先日、興味を持って本日会う約束をしておいたのである。
実は、たまたま昨日不動産仲間のａｋｏさんから聞いた工法でもある。
知り合いの社長さんが扱っているとのこと。
今日もこの話をしたら、その業者さんもよく知っている人だった。
意外な偶然。
もし、これが安くできると一気に最有力候補に跳ね上がる。
Ｓ造はＧＯＨＭＡさんから紹介された会社に見積もりをお願いしている。
木造はどこにも聞いていないが、これは地場の業者で合見積で多分大丈夫。
うーん。どうするか。悩むところである。
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候補は
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３）容積１２０％の木造ロフト付きアパート
４）容積１２０％の木造長屋
最初は容積一杯に建てたほうが利回りが上がると考えていたのだが、建物価格がどんどん高くなり、思い通りにいかない。
３，４階だてとなると、斜線の問題・耐火建築・避難路・コスト
共同住宅だと、窓先空地
長屋が一番簡単で、大体どんなでも建つのであるが、どれが一番いいか。
できれば、マンションを建てたい。
でも、それによって利益が落ちるのであれば、木造がやはり一番楽。
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さらに木造なら、坪４０万で建てられる。
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２のプランだと、木造３Ｆでやれないと、建物の値段は倍近くなる。
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なかなか興味のある方法。
先日、興味を持って本日会う約束をしておいたのである。
実は、たまたま昨日不動産仲間のａｋｏさんから聞いた工法でもある。
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今日もこの話をしたら、その業者さんもよく知っている人だった。
意外な偶然。
もし、これが安くできると一気に最有力候補に跳ね上がる。
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うーん。どうするか。悩むところである。
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新築案件
今日は、新築物件の話。
現在ある新築案件を検討中である。
以前に検討していた横浜の物件は価格に折り合いがつかず、とりあえずペンディングにした。
現在は別案件を検討中である。
本当はこちらの方がほしい。
昨日、ある会社のモデルプランができてきた。
容積率の利用という点では及第点。
大体、イメージどおりのプラン。
ただ、価格が全然あわない。
条例や消防法などから３Ｆの場合の避難路４ｍを確保するか、耐火仕様にするか。
避難路をとったら建物が建たない。
耐火構造にしたら、高い。
今回見積もりが来た会社はもともと耐火構造仕様の会社では無いので、かなり割高になっているようだ。
もう一つはもともと耐火仕様の会社。
こちらは木曜日ごろにプランがあがってくる予定。
本日は、もう一つの会社と設計士さんに電話をして、いろいろ相談してみた。
もう一つの会社とは木曜日に会う予定。
設計士さんとはこれらが頓挫したときに会う約束をした。
とにかく、二階建てアパートや長屋にしてしまえば、いろいろな規制から開放されるのだが、どうしても容積率と収益の関係から３階建てプランにしたい。
最悪、３階建て長屋というのもありだが。。。。
物件としての積算価値は十分にとれそうで、そこそこの収益がとれれば、かならずＧＯするつもり。
後は、価格がある程度に入らないと、借入に不安が残る。
銀行融資はほぼ間違いないはずなのだが、どの程度の評価をもらえるかがわからない。
今のところ、ＲＣ ｏｒ Ｓ造で坪６０万以下。木なら坪４５万。
であれば、十分いける。
横浜で見積もりを取った際は２ｘ４で坪４５万だった。
この会社にできるかも確認したのだが、今回のは場所的にＮＧ。
この程度なら、さがせばあるはず。
とりあえず、大体の見積もりを確定させて、融資の打診。土地の契約と進めていきたいものである。
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以前に検討していた横浜の物件は価格に折り合いがつかず、とりあえずペンディングにした。
現在は別案件を検討中である。
本当はこちらの方がほしい。
昨日、ある会社のモデルプランができてきた。
容積率の利用という点では及第点。
大体、イメージどおりのプラン。
ただ、価格が全然あわない。
条例や消防法などから３Ｆの場合の避難路４ｍを確保するか、耐火仕様にするか。
避難路をとったら建物が建たない。
耐火構造にしたら、高い。
今回見積もりが来た会社はもともと耐火構造仕様の会社では無いので、かなり割高になっているようだ。
もう一つはもともと耐火仕様の会社。
こちらは木曜日ごろにプランがあがってくる予定。
本日は、もう一つの会社と設計士さんに電話をして、いろいろ相談してみた。
もう一つの会社とは木曜日に会う予定。
設計士さんとはこれらが頓挫したときに会う約束をした。
とにかく、二階建てアパートや長屋にしてしまえば、いろいろな規制から開放されるのだが、どうしても容積率と収益の関係から３階建てプランにしたい。
最悪、３階建て長屋というのもありだが。。。。
物件としての積算価値は十分にとれそうで、そこそこの収益がとれれば、かならずＧＯするつもり。
後は、価格がある程度に入らないと、借入に不安が残る。
銀行融資はほぼ間違いないはずなのだが、どの程度の評価をもらえるかがわからない。
今のところ、ＲＣ ｏｒ Ｓ造で坪６０万以下。木なら坪４５万。
であれば、十分いける。
横浜で見積もりを取った際は２ｘ４で坪４５万だった。
この会社にできるかも確認したのだが、今回のは場所的にＮＧ。
この程度なら、さがせばあるはず。
とりあえず、大体の見積もりを確定させて、融資の打診。土地の契約と進めていきたいものである。
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新築物件その後
本日、新築物件の見積もりが出た。
予想以上にセットバックに伴う造成と小運搬の費用が大きい。
これでは、収益が１０％強が限界。
土地含めて想定より５００万超過。
これでは、建つまでの土地の利子分負担などを考慮するとあまりおいしくない。
３階建ての法規制による戸数の削減も大きい。
つまらない計画になってしまった。
一気にやる気がうせる。
とりあえず、土地に絡む問題として土地の仲介業者にはこの見積もり内容を連絡し、土地の値段交渉を早急にやってもらうことにした。
今回もかなりの鬼指しになる。
多分無理だと思う。当初の４５％引き。
おそらく業者の仕入れ値ぐらいではないだろうか。
ただ、多分建売業者も今は買わないような気がする。
造って利益を乗せて、販売経費をかけて１０％の利回りをつけようとするとそこそこぎりぎり。
土地を安く仕入れるしかなくなる。
まあ、だめなら深追いは禁止なので、黙ってお金を貯める。
そして、次の物件を探せばよい。
なかなか、難しいですね。
でも、ひとつ見つければいいので、あまりあせっても仕方ない。
明日、一応、業者さんは交渉してくれるとのことなので、価格の根拠を示した資料を送付しておいた。
是非、頑張ってもらいたいものである。
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とりあえず、土地に絡む問題として土地の仲介業者にはこの見積もり内容を連絡し、土地の値段交渉を早急にやってもらうことにした。
今回もかなりの鬼指しになる。
多分無理だと思う。当初の４５％引き。
おそらく業者の仕入れ値ぐらいではないだろうか。
ただ、多分建売業者も今は買わないような気がする。
造って利益を乗せて、販売経費をかけて１０％の利回りをつけようとするとそこそこぎりぎり。
土地を安く仕入れるしかなくなる。
まあ、だめなら深追いは禁止なので、黙ってお金を貯める。
そして、次の物件を探せばよい。
なかなか、難しいですね。
でも、ひとつ見つければいいので、あまりあせっても仕方ない。
明日、一応、業者さんは交渉してくれるとのことなので、価格の根拠を示した資料を送付しておいた。
是非、頑張ってもらいたいものである。
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節電
本日、東京電力に先日建てた新築の契約アンペアの変更を申請した。
来週の火曜日に工事が入る予定。
ここは、共有の電気設備としては外灯・インターネット・テレビのブースターに使われていて、さらにもう一棟の方には自動販売機が接続されている。
ここ半年ほど電気使用量の推移を見てきて、最近は明るくなったのと、自販機があたたかい飲み物をなくしたこともあり、随分と消費電力が少なくなった。
当初は６８４３円と６６０４円の請求があったが、今月はついに自販機のあるほうで２７１５円 ない方で１４８５円まで削減した。
電球型蛍光灯にすべて交換したのがもっとも効いているが、最近の自販機は本当に省エネになったものである。
計算すると、大体平均して数アンペアしか使っていないので、今回は自販機のあるほうは２０Ａから１５Ａへ。ないほうは２０Ａから１０Ａに変更する事にした。
これによって、基本料金が５４６円からそれぞれ４０９．５円 ２７３円に削減される。
対した金額ではないが、必要のない費用を払い続けるは無駄。
月に４００円ちょっとだが年間では５０００円。１０年では５万円になる。
少しでも、無駄を省いて資産を確実なものにしていきたいものである。
今日は、ちょっとせこい話でした。
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新築物件調査
本日は新築物件の再調査に行ってきた。
物件の土地のイメージをもう一度確認。自分の書いた図面が入るかどうか。
入れた場合の雰囲気はどうかなど。
現地にもう一度行って、確認してきた。
今日は晴れていたので、日当たりの感じもだいぶつかめた。
やはり、土地そのものは捨てがたい。
立地や眺望はとてもいい感じ。
開放感もあるし、周りも問題がない。
なんとかできないか、もう一度検討してもらうことにする。
本日、私の考えている図面を送付した。
その後、近くの不動産屋にこの辺の物件の情報などを聞きに行った。
この地域で幅広くやっている地元の業者である。
大体の場所と現状の１Ｋの市場動向。さらにニーズと、周辺の物件の広さなどなど。
１時間ぐらいいろいろな話を聞いてきた。
大体、私の予想と同じぐらいの相場である。差別化すれば、もう少し行けそうな感じ。
うまく作れれば、十分に満室にはできそうとのこと。
周辺はハウスメーカーのアパートと建売業者のアパートが多く、企画としてはこれらに負けるはずがない。
物品の安いルートはだいぶ開拓したし、施主支給でコストダウンもできるはず。
なんとか、すべく来週月曜日に設計士に電話して、要望をきちんと伝えたいと思う。
なんとかしたいなぁ。
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２０代でもアパートオーナーになれる驚異の不動産投資法
物件の土地のイメージをもう一度確認。自分の書いた図面が入るかどうか。
入れた場合の雰囲気はどうかなど。
現地にもう一度行って、確認してきた。
今日は晴れていたので、日当たりの感じもだいぶつかめた。
やはり、土地そのものは捨てがたい。
立地や眺望はとてもいい感じ。
開放感もあるし、周りも問題がない。
なんとかできないか、もう一度検討してもらうことにする。
本日、私の考えている図面を送付した。
その後、近くの不動産屋にこの辺の物件の情報などを聞きに行った。
この地域で幅広くやっている地元の業者である。
大体の場所と現状の１Ｋの市場動向。さらにニーズと、周辺の物件の広さなどなど。
１時間ぐらいいろいろな話を聞いてきた。
大体、私の予想と同じぐらいの相場である。差別化すれば、もう少し行けそうな感じ。
うまく作れれば、十分に満室にはできそうとのこと。
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２０代でもアパートオーナーになれる驚異の不動産投資法
なかなか厳しい！！
本日、検討中の新築の仮図面がきた。
まだ、建築士と話ができていないので、よくわからないのだが、二方向避難通路が必要なので、２００平米以内にしました。
との連絡。
図面も悲しい限り。
これではまったく収益合いません。
こちらの希望は３階ｘ５＝１５部屋だったのだが、３階だと１２部屋。２階建ても全然だめ。
消防法の避難路は苦労するところだが、ちょっと悲しい限りだった。
やはり、建売業者の建築士にただでお願いというのが甘かったか。
２００平米の制限があるのなら、土地を分筆して２棟建てることはできる。
３階のほうも工夫すれば、まだまだ、可能性はある。
今日は、先ほどまで、図面を見直し、引きなおした。
これをもう一度業者に送って再検討をしてもらう。
ただ、期待よりはやはり一部に法地があり、その分がどうしても無駄になる。
昨日までの皮算用どおりにはいかなそう。
まあ、そんなにうまくいかないと思っていたが、もう少し頑張ってみようと思う。
今、いけそうだと思っているのは３階建ての１４戸のプランと、２階建てロフト付きの１４戸のプラン。
どちらもこれ以上のボリュームは難しそう。
ただ、これが入るのであれば、ある程度の建築コストに抑えれば、まだ１３％以上は何とかなると思う。
自分で企画して、土地の利子分も負担してやるのであれば、最低でも１２％は取れないとやってもしかたない。
業者なら、十分にこれくらいで作って、それを１０％ぐらいで売っているはず。
明日は、これを理由に土地の値段のｍａｘを決めた。
もし、この値段を言ってみて、だめそうなら深追いはできない。
とりあえず、再度建築士と話をして、もう少し何とかしたいと思う。
やはり、難しいなあ。
こんなタイミングの時に、例の鬼指し物件にも進捗。
こちらは明日にでも。
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現役の融資担当者がおしえる融資をどのように受けたらいいか？
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
融資を含めて不動産投資を学ぶには、こちらもお勧めです。
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
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やはり、建売業者の建築士にただでお願いというのが甘かったか。
２００平米の制限があるのなら、土地を分筆して２棟建てることはできる。
３階のほうも工夫すれば、まだまだ、可能性はある。
今日は、先ほどまで、図面を見直し、引きなおした。
これをもう一度業者に送って再検討をしてもらう。
ただ、期待よりはやはり一部に法地があり、その分がどうしても無駄になる。
昨日までの皮算用どおりにはいかなそう。
まあ、そんなにうまくいかないと思っていたが、もう少し頑張ってみようと思う。
今、いけそうだと思っているのは３階建ての１４戸のプランと、２階建てロフト付きの１４戸のプラン。
どちらもこれ以上のボリュームは難しそう。
ただ、これが入るのであれば、ある程度の建築コストに抑えれば、まだ１３％以上は何とかなると思う。
自分で企画して、土地の利子分も負担してやるのであれば、最低でも１２％は取れないとやってもしかたない。
業者なら、十分にこれくらいで作って、それを１０％ぐらいで売っているはず。
明日は、これを理由に土地の値段のｍａｘを決めた。
もし、この値段を言ってみて、だめそうなら深追いはできない。
とりあえず、再度建築士と話をして、もう少し何とかしたいと思う。
やはり、難しいなあ。
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新築図面
先日から、自分で盛り上がっている新築物件であるが、とりあえず、二つの会社に概略図面と費用概算を出してもらうようお願いした。
来週中にはいただける予定である。
昨日から自分でもプランを引いている。
いまのところ３階建ては４ｍの避難スペースの確保の問題はあるが、なんとかなりそうな気がしている。
３階建てが入れば、間違いなく化けることは家賃からほぼ確信した。
今、悩んでいるのは部屋の広さをどうするかである。
収益を上げられるのは狭い部屋をいっぱい作ることだ。でも、それでは、将来的に苦しくなる可能性もある。
ただ、駅近だし、まったくだめかというと十分にニーズはあると思う。狭い部屋は大体バストイレ一緒なので、それを別にすれば、入る人はまちがいなくいるはず。
土地の形状やその他の条件で、いくつかの可能性がある。
１．２５平米ぐらいの部屋を５室ｘ３＝１５部屋 想定利回り１３．６％
２．２０平米ぐらいの部屋を６室ｘ３＝１８部屋 想定利回り１４．４％
３．１７平米ぐらいの部屋を７室ｘ３＝２１部屋 想定利回り１５．４％
４．２５，２０，１７平米を各２室ｘ３＝１８部屋 想定利回り１４．６％
一応、家賃は相場並み、建築費はやや多めで見積もっている。
当初、１のパターンでいこうと思っていたのだが、４，２のパターンもありかと思っている。
どのようにうまく入れられるかはまだ規制その他でわからないので、あくまでも皮算用だが、どうなんでしょうか。
１は広いので、将来的にも安泰。ただし、坪単価は安め。
４は様々なニーズに対応できそうだが、狭い部屋は将来どうか。
２はそこそこな広さで将来的もまずまずと思うが、やや供給過多。
２５，１７平米ぐらいを各３というのもありなのかなぁ。
結局、白紙からだと本当に悩みます。
今回は３階建てのためロフトは３階のみ。そのため、１７平米はかなり狭い。
ただ、駅徒歩２分で５万台の家賃ならすぐ決まりそうな気もするし。
うーん。悩みます。 皆さんならどうしますか？。
これでも坪単価９０００円台なので、新築プレミアムで１００００−１１０００円つけれたら、さらに化けます。
前回の新築は大体１０５００−１１５００円ぐらいの坪単価で、あっという間に満室になった。
今回は駅としてのバリューは落ちるが、近さは相当な競争力。
歩いてみたが、本当に近い。
雨でも走れば、１分。
来週が楽しみである。
ただ、やっぱりだめになるかもしれないし、とりあえず、図面ができるまでは毎日ワクワクして過ごせるので、まあ、それだけでも楽しい日々が過ごせそうである。
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今、悩んでいるのは部屋の広さをどうするかである。
収益を上げられるのは狭い部屋をいっぱい作ることだ。でも、それでは、将来的に苦しくなる可能性もある。
ただ、駅近だし、まったくだめかというと十分にニーズはあると思う。狭い部屋は大体バストイレ一緒なので、それを別にすれば、入る人はまちがいなくいるはず。
土地の形状やその他の条件で、いくつかの可能性がある。
１．２５平米ぐらいの部屋を５室ｘ３＝１５部屋 想定利回り１３．６％
２．２０平米ぐらいの部屋を６室ｘ３＝１８部屋 想定利回り１４．４％
３．１７平米ぐらいの部屋を７室ｘ３＝２１部屋 想定利回り１５．４％
４．２５，２０，１７平米を各２室ｘ３＝１８部屋 想定利回り１４．６％
一応、家賃は相場並み、建築費はやや多めで見積もっている。
当初、１のパターンでいこうと思っていたのだが、４，２のパターンもありかと思っている。
どのようにうまく入れられるかはまだ規制その他でわからないので、あくまでも皮算用だが、どうなんでしょうか。
１は広いので、将来的にも安泰。ただし、坪単価は安め。
４は様々なニーズに対応できそうだが、狭い部屋は将来どうか。
２はそこそこな広さで将来的もまずまずと思うが、やや供給過多。
２５，１７平米ぐらいを各３というのもありなのかなぁ。
結局、白紙からだと本当に悩みます。
今回は３階建てのためロフトは３階のみ。そのため、１７平米はかなり狭い。
ただ、駅徒歩２分で５万台の家賃ならすぐ決まりそうな気もするし。
うーん。悩みます。 皆さんならどうしますか？。
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