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銀行への報告
先日だめになった超鬼指し物件の件で、融資の確約をもらっていたＳ銀行に電話した。
残念ながら、指値が通らなかったことを報告。
いろいろやってもらったのに、申し訳なかったことを伝えた。
担当者はとても残念がっていた。
いろいろ話をしていると、今他には案件がないのかとの話になった。
とりあえず、今、新築案件を検討していることを伝えると、是非融資したいので、資料を送ってほしいとのこと。
まだ、確実でないのでと伝えたのだが、本日、資料のみ送る事にした。
私の自宅のそばの銀行なのだが、この辺は完全な住居区域。
融資があっても３−５０００万のマンションか一戸建てでも８０００万ぐらい。
そのため、融資物件もほとんどは３０００万−５０００万ぐらいがリミット。
私のような投資物件は２−３件分になりそうで、銀行としても大きいのだろうか。
とりあえず、本日、土地の資料と計画物件の図面と事業計画書を送付する。
昨日の時点で、建物の第一弾のプランは確定したので、あとは建築コストの見積もりがあれば、概算はわかる。
現状のままだと、
土地が３５００−４２００万
建物が４５００−５５００万
収入が１１０００−１３０００万
のため、収益的には問題ない。
積算価格としては
路線価で３２００万
建物はＹ銀行では坪単価１４．８万で評価するので
現状は１００坪強のため４８００万
Ｓ銀行では１５万の評価で見てくれるため約５０００万
ＳＭ，ＫＡ銀行では坪１３万の評価ため約４３００万
よって積算で７５００−８０００万はでそうなので、２０％現金を入れるとして、何とかなりそうな感じ。
新築の場合は、できるまでに何ヶ月かかかるので、その間に１０００万ぐらいは家賃も貯まる。
そうすれば、資金的には余裕ができる。
ただ、今回の場合は現時点で予定より１０％以上は収益が落ちている。
ここは法規的にいろいろあるので、確定したらお金を払ってでも正式に建築家に依頼して進めようと思う。
今は工務店の設計士にお願いしているが、やはりあまりアイデアが豊富なわけではない。
これ以上、突っ込んだ設計をしてもらうと時間ばかりかかるので、一旦は見積もりをもらって白紙にする。
設計士に頼んでから、建築は優先的にここにやってもらうことにする。
もちろん、合い見積もりはとります。
とにかく、融資がいけることを武器にして、今年はなんとか一棟入手して行きたいと思う。
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サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
融資がこれからの物件入手にはもっとも大事です。
現役の融資担当者に教えてもらいましょう
アパートローン必勝マニュアル
融資を含めて不動産投資を学ぶには、こちらもかなりお勧めです。
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
残念ながら、指値が通らなかったことを報告。
いろいろやってもらったのに、申し訳なかったことを伝えた。
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融資があっても３−５０００万のマンションか一戸建てでも８０００万ぐらい。
そのため、融資物件もほとんどは３０００万−５０００万ぐらいがリミット。
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昨日の時点で、建物の第一弾のプランは確定したので、あとは建築コストの見積もりがあれば、概算はわかる。
現状のままだと、
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建物が４５００−５５００万
収入が１１０００−１３０００万
のため、収益的には問題ない。
積算価格としては
路線価で３２００万
建物はＹ銀行では坪単価１４．８万で評価するので
現状は１００坪強のため４８００万
Ｓ銀行では１５万の評価で見てくれるため約５０００万
ＳＭ，ＫＡ銀行では坪１３万の評価ため約４３００万
よって積算で７５００−８０００万はでそうなので、２０％現金を入れるとして、何とかなりそうな感じ。
新築の場合は、できるまでに何ヶ月かかかるので、その間に１０００万ぐらいは家賃も貯まる。
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ただ、今回の場合は現時点で予定より１０％以上は収益が落ちている。
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銀行との話
復帰二日目。まだ低迷中、
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本日は業者さんと銀行といろいろ話をした。
まず、昨日も書いたのだか、鬼指ししている物件の融資結果がほぼ出た。
希望額よりやはり１０００万以上ショートしている。
厳しいですね〜。
路線価以下である。
現在、他の部分で補えないか見てもらっているが、なかなか厳しそうである。
とりあえず、この結果は待てないので、業者さんに物件の価格が下がらないか交渉してもらうことにした。
さらに１５００万引きを提案。
完全に路線価以下。利回り１６％以上である。
まあ、厳しそうだけど、言ってみるだけ言ってみた。
どういう反応が返ってくるか。
できれば、ちょい戻ったあたりで交渉が入ればいいが。
ただ、今日も新築１０％超の物件の紹介も来た。
故障や償却を考えると、中古なら最低でも１３％以上でないと意味がない。
とりあえず、このことも引き合いに出して、
「この値段なら絶対に買うけど、新築１０％以上の紹介も他の業者さんからきているので、この金額でだめなら、残念ながらあきらめざるを得ないです。」
とメールしておいた。
これで少しは進展があるでしょうか。
担当してるのは新人なので、上司との交渉に持っていかなくては絶対にこの値段は引き出せない。
今月・来月で決済ができることを強調し、うまく進めたい。
そうこうしているうちに、他の銀行さんから電話あり。
昼間連絡しておいたのである。
以前に、この銀行にも同じ物件の評価をお願いしていたのだが、なかなか連絡が来ないので、電話したのである。
銀「もしもし、○○ですが、なんでしょうか」
赤「あかちゃんですが、この前の件どうなっていますか」
銀「はぁ？ 何のことでしょうか」
赤「××さんの紹介で、以前れんらくしたあかちゃんですが」
銀「いゃー。いっぱいいろいろあってわかりません」
なんとなくいやな予感はしていたが、やはり忘れられていた。いい加減なもんである。やはり確認をとっておくべきだった。
怒りをぐっと抑えて、話をつづける。
銀「じゃあちょっと電話でどんな内容か教えてください。名前は？サラリーマン？年収は？物件はどんな？」
いろいろ話をしているとだんだん向こうは興味がでてきたよう。
いかんせんこの物件、路線価だし、駅近だし、私の収支は問題ないし。
とりあえず、円満に話をすすめることにした。
赤「資料わからなければ、ＦＡＸしますけど」
銀「じゃあお願いします」
ということで、資料送付し、その後資料を見ながら話をすすめた。
なんとなくいけるような話し振り。
月曜日に再度連絡くれることになった。
さらにその際、私が今まで記入していた金融資産のひとつが実は大きく役立つことが判明。
銀行から言われたことを今調べたのだが、うまくやれば十分にいけそうな感じである。
お宝発見である。
いろいろ勉強しているつもりだが、まだまだ自分の資産の有効活用ができてません。
また、進捗あったら書きますね。
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今年は不動産絶好の買い場です。
そのときは融資を如何に引けるかがすべてですね。
これらは専門家の知識を必ず利用した方が圧倒的にうまくいきますよ。
長期収支計画ツールも無料プレゼント。さらに３年間の返金サポート付きで安心。さらに初めて購入する方には買うまで永久サポート付きバージョンもあります。
２０代でもアパートオーナーになれる驚異の不動産投資法
現役の融資担当者からいかにして融資を受けたらいいか？教えてもらいましょう。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
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本日は業者さんと銀行といろいろ話をした。
まず、昨日も書いたのだか、鬼指ししている物件の融資結果がほぼ出た。
希望額よりやはり１０００万以上ショートしている。
厳しいですね〜。
路線価以下である。
現在、他の部分で補えないか見てもらっているが、なかなか厳しそうである。
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さらに１５００万引きを提案。
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まあ、厳しそうだけど、言ってみるだけ言ってみた。
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とりあえず、このことも引き合いに出して、
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銀「いゃー。いっぱいいろいろあってわかりません」
なんとなくいやな予感はしていたが、やはり忘れられていた。いい加減なもんである。やはり確認をとっておくべきだった。
怒りをぐっと抑えて、話をつづける。
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現役の融資担当者からいかにして融資を受けたらいいか？教えてもらいましょう。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
銀行にご挨拶
本日は静○銀行にいってきた。
業者さんに○投げで融資の打診をしていたのであるが、結局、現在自宅のローンを借り替えた地元の支店での審査ということなので、一度はご挨拶に行っておこうと思い、たまたま会社が休みで銀行の稼動している本日、支店に行ってきた。
業者さんからは書類もすべて届いていたが、詳細な審査はこれからとのこと。
一応、ご挨拶がてら、自分の考えなどをきちんと話しておいた。
本当は、もっときちんと文書化してから行けばよかったのだが、今回は急に思い立ったので、何もなし。
まあ、基本的なところはすべて提出しているので、問題はないと思われるが、もしかしたら１億も借りるのに話もしないなんてちょっと気になっていた。
今回の融資のテーマは３つ。
○築古の木造に対する評価と融資条件。
○借地に関する評価と融資条件。
○自宅の共同担保価値の確認
これを確認したい。
ＲＣに関しては私の場合、Ｓ○Ｂ○と関○アー○ンで融資はほぼ硬いので、その他の物件の融資がどの程度行くのかを確認したいのである。
もちろん、現在検討中の物件は条件が合えば購入したいのであるが、無理な条件では買う意味すらない。
一応、私の不動産への取り組みをお話して、今回の物件の周辺状況や賃貸状況および出口戦略をお話してきた。
評価的にはそこそこは出ている感じであるが、希望額と融資期間は自宅を共同担保に入れないとやはり無理そうである。
まあ、これは覚悟していたのであるが、最終的にはこの辺も指値交渉に使いたいと思う。
今回の物件のリミットは６月末である。
価格交渉は５月が山だと思う。
まあ、どうなることか、五月連休中はあまり進展しないと思う。
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サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
今年は不動産絶好の買い場です。
第一次ピークは６末に必ず来るはずです。なぜならば・・・・・・。
そのときは融資を如何に引けるかがすべてです。
これらは専門家の知識を必ず利用した方が圧倒的にうまくいきます。
現役の融資担当者からいかにして融資を受けたらいいか？今から準備しておきましょう。
アパートローン必勝マニュアル
業者さんに○投げで融資の打診をしていたのであるが、結局、現在自宅のローンを借り替えた地元の支店での審査ということなので、一度はご挨拶に行っておこうと思い、たまたま会社が休みで銀行の稼動している本日、支店に行ってきた。
業者さんからは書類もすべて届いていたが、詳細な審査はこれからとのこと。
一応、ご挨拶がてら、自分の考えなどをきちんと話しておいた。
本当は、もっときちんと文書化してから行けばよかったのだが、今回は急に思い立ったので、何もなし。
まあ、基本的なところはすべて提出しているので、問題はないと思われるが、もしかしたら１億も借りるのに話もしないなんてちょっと気になっていた。
今回の融資のテーマは３つ。
○築古の木造に対する評価と融資条件。
○借地に関する評価と融資条件。
○自宅の共同担保価値の確認
これを確認したい。
ＲＣに関しては私の場合、Ｓ○Ｂ○と関○アー○ンで融資はほぼ硬いので、その他の物件の融資がどの程度行くのかを確認したいのである。
もちろん、現在検討中の物件は条件が合えば購入したいのであるが、無理な条件では買う意味すらない。
一応、私の不動産への取り組みをお話して、今回の物件の周辺状況や賃貸状況および出口戦略をお話してきた。
評価的にはそこそこは出ている感じであるが、希望額と融資期間は自宅を共同担保に入れないとやはり無理そうである。
まあ、これは覚悟していたのであるが、最終的にはこの辺も指値交渉に使いたいと思う。
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融資状況
現在、いくつかの銀行に融資を当たっている。
個人ではまだ借りやすいのだが、法人ではなかなか難しい。
今は全体的に厳しくなってきているのは間違いないようだ。
今回、法人で打診した銀行から新規法人への融資はしないとの返答が来た。
み○ほ信託銀行
三○U○J信託銀行
横○銀行
ス○ガ銀行
り○な銀行
うーん厳しい。
物件次第もしくは自宅共同担保で法人でのほぼＯＫがでているのは、今のところ３行。
三○住○銀行
関○アー○ン銀行
静○銀行
とりあえず、この中の銀行と融資交渉をして買うか。
もしくは、これだけいろいろ厳しくなっている以上、需給バランスが崩れるのでもう少し待つか。
悩みどころである。
ただ、先はどうなるかわからないし、今は指値もかなりきく。
ＧＷ中に良く考えてみることにする。
いまさら個人で買う気になれないし。
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今年は不動産絶好の買い場である。
そのときは融資を如何に引けるかがすべてである。
これらは専門家の知識を必ず利用した方が圧倒的にうまくいく。
現役の融資担当者からいかにして融資を受けたらいいか？教えてもらいましょう。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
融資を含めて不動産投資を学ぶには、
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
強い物件を維持するにはセキュリティーがもっとも重要。
これはドロボウから学んだ元警察官から学びましょう。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
個人ではまだ借りやすいのだが、法人ではなかなか難しい。
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今回、法人で打診した銀行から新規法人への融資はしないとの返答が来た。
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物件次第もしくは自宅共同担保で法人でのほぼＯＫがでているのは、今のところ３行。
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とりあえず、この中の銀行と融資交渉をして買うか。
もしくは、これだけいろいろ厳しくなっている以上、需給バランスが崩れるのでもう少し待つか。
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銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
強い物件を維持するにはセキュリティーがもっとも重要。
これはドロボウから学んだ元警察官から学びましょう。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
融資進捗
現在、融資の打診をしているのだが、いくつかの銀行からはきちんとした審査をしたいと言う連絡が来ている。
概略の資料を渡して確認してもらっているので、基本的には可能性はあると言うことだと思う。
本日も詳細資料請求がきているので、とりあえず、不足分を準備。
今回要求のあったものは以下のとおり
�仝播埓杷蕊媾�
�⊇衢�物件の謄本
��所有物件のレントロール表
�そ衢�物件の返済明細表
�ナ嶌儻�座の写し
�κ欷云擇離灰圈�
��3期分の源泉徴収票
��3期分の確定申告書
��3期分の決算書
要求資料は今までとあまり変わらないのでとりあえず準備できているが、返済表などは最新のものをコピーしておく必要がある。
今回初めて要求されたものとしては、固都税の納付書と返済口座の写しと保険証のコピーである。
それと、今までの借入金における団信の加入に関しても聞かれている。
さらに今回は法人としての融資を希望しているので、法人の決算書も必要になる。
私の場合はほとんど借金を返してしまった自宅があるので、それを共同担保に出せばおそらく審査は通ると思う。
ただ、これはなるだけやりたくない。
共同担保なしでどの程度融資が可能かは確認しなくてはならない。
今は毎日いろいろな物件を調べているが、新築でも１０％超のものはだいぶ多くなってきている。
こういう状況下だと中古は１５％ぐらいは狙いたい。
とにかく、融資をうけれるか、受けれるとしたらどのような条件か、複数の銀行に事前審査をしてもらっておくと、今後は指値や優先順位は間違いなくあがるので、今後の交渉には有利になるはずである。
なんとかことしも法人で一棟を達成したいと思う。
かなり落ちました。活動のはげみに応援クリックお願いします！
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本日も詳細資料請求がきているので、とりあえず、不足分を準備。
今回要求のあったものは以下のとおり
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要求資料は今までとあまり変わらないのでとりあえず準備できているが、返済表などは最新のものをコピーしておく必要がある。
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さらに今回は法人としての融資を希望しているので、法人の決算書も必要になる。
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ただ、これはなるだけやりたくない。
共同担保なしでどの程度融資が可能かは確認しなくてはならない。
今は毎日いろいろな物件を調べているが、新築でも１０％超のものはだいぶ多くなってきている。
こういう状況下だと中古は１５％ぐらいは狙いたい。
とにかく、融資をうけれるか、受けれるとしたらどのような条件か、複数の銀行に事前審査をしてもらっておくと、今後は指値や優先順位は間違いなくあがるので、今後の交渉には有利になるはずである。
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融資のお願い
今日は現在検討中の物件の融資が可能かどうか資料を送付した。
本当は行きたかったのだが、急な連絡だったため、担当の方との都合が合わなかった。
とりあえず、自分自身の属性・年収・金融資産・現状の借入金と収支の一覧を送付した。
これはいつでも出せるように定期的に更新している。
借入金の状況は自分自身のためにも常に把握していた方がいい。
現金もたまっているが、やはり借入金も着実に減少している。
私も借入金が多いが、絶対にすべての資産の積算価格以下にすることは守っている。
銀行はやはり積算評価が基本なので、収益還元に頼るとなかなか続かない。
ただ、積算と行っても銀行によっては掛け目があるので、それがなかなか難しい。
やはり銀行から直接聞くのが一番である。
いくつかの銀行は融資が厳しくなったが、すべての銀行がそうなったわけではない。
ただ、あまりレバレッジをかけすぎるとやはり不動産の下落や空室率の増加に対して対応できなくなる。
評価麺では積算を基準に自分の総資産と借入金の関係を把握し、さらに収益面では空室率の増加と金利の上昇に対してどの程度余裕があるかを常に把握し、万が一危険性を感じたら早めに処分をしないと結局全損してしまう。
あまり欲張って売らないでいると、物件の価値の下落が家賃収入をはるかに上回る。
今、苦しい業者がやはり無理な値付けで売れ残りを出しているが、その登記を調べて融資を受けて一年近くたっていたら、もしくは、売れ残っていたら、鬼指しでチャレンジしてみることは十分可能である。
現在私が融資の打診をしている物件も４割引きである。
ただ、これも融資付けが可能な人はそれほどいないと思われるので、確実に融資がもらえることがわかったらさらに指値をして、それでなければいらないと頑張るつもりである。
本当は心の中では欲しいんだけど、顔にはださずにどれだけ突っ張れるでしょうか。
ただ、その前に融資はどうなるか。しばらく、検討待ちである。
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サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
今年は不動産絶好の買い場である。
そのときは融資を如何に引けるかがすべてである。
これらは専門家の知識を必ず利用した方が圧倒的にうまくいく。
現役の融資担当者からいかにして融資を受けたらいいか？教えてもらいましょう。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
融資を含めて不動産投資を学ぶには、
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
強い物件を維持するにはセキュリティーがもっとも重要。
これはドロボウから学んだ元警察官から学びましょう。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
融資
先日、見てきた物件であるが、意外と良かったので、融資の事前審査だけはやってもらっている。
とくに、地元の銀行。
とりあえず、一枚のシートにまとめてある現状の資産状況を銀行に見せたところ前向きに検討してくれるようである。
今年は、いろいろな意味で融資も難しいと思われるので、事前に自分の評価がどうなっているのか知っておきたい。
ＲＣで積算がそこそこなら融資を受けれることは確定している。
これは強み。
ただ、まだ一銀行だけ。
もう少し、いくつかの銀行の評価を聞いてみたい。
今、見ているのは大幅値引きにより、ほぼ土地値の物件。
実勢価格以下で路線価よりやや高いと言う感じ。
６ｍ道路に面した整形地に建物が付いている。
ついている古アパートが厄介だが、建物そのものはなんともない。
いい作りをしている。まだまだ、なんともないのである。
モルタルのひび割れや鉄部のさびなどもほとんどない。
とりあえず、建物価格を大幅に上げて、償却できる間はそのまま利用し、その後は、一軒家を建てて転売か、もしくは最新のアパマンを建てることも可能。
まあ、融資条件がしっかりしてから買い付けをいれるかそれともさらに指値をするか。
相手の状況と他の買い手の状況を探って、ライバルがいないようなら、徹底的にたたけるとうれしい。
特に、今は相手が個人でなく業者の方がたたけるようだ。
業者の急ぎ物件は損切りなので、買い手が圧倒的に有利である。
うまくやれば、あと１０００万は値切れる可能性もある。
そうすれば、路線価以下になるし、この地域としては確実にお買い得になると思う。
まあ、しばらくは待ちである。
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現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
なお、元警察官で現役大家がおこなっている防犯対策。
捕まえた泥棒からの情報をもとに対策練っています。とてもお勧めです。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
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とくに、地元の銀行。
とりあえず、一枚のシートにまとめてある現状の資産状況を銀行に見せたところ前向きに検討してくれるようである。
今年は、いろいろな意味で融資も難しいと思われるので、事前に自分の評価がどうなっているのか知っておきたい。
ＲＣで積算がそこそこなら融資を受けれることは確定している。
これは強み。
ただ、まだ一銀行だけ。
もう少し、いくつかの銀行の評価を聞いてみたい。
今、見ているのは大幅値引きにより、ほぼ土地値の物件。
実勢価格以下で路線価よりやや高いと言う感じ。
６ｍ道路に面した整形地に建物が付いている。
ついている古アパートが厄介だが、建物そのものはなんともない。
いい作りをしている。まだまだ、なんともないのである。
モルタルのひび割れや鉄部のさびなどもほとんどない。
とりあえず、建物価格を大幅に上げて、償却できる間はそのまま利用し、その後は、一軒家を建てて転売か、もしくは最新のアパマンを建てることも可能。
まあ、融資条件がしっかりしてから買い付けをいれるかそれともさらに指値をするか。
相手の状況と他の買い手の状況を探って、ライバルがいないようなら、徹底的にたたけるとうれしい。
特に、今は相手が個人でなく業者の方がたたけるようだ。
業者の急ぎ物件は損切りなので、買い手が圧倒的に有利である。
うまくやれば、あと１０００万は値切れる可能性もある。
そうすれば、路線価以下になるし、この地域としては確実にお買い得になると思う。
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なお、元警察官で現役大家がおこなっている防犯対策。
捕まえた泥棒からの情報をもとに対策練っています。とてもお勧めです。
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商工中金
現在、建設中の新築アパートであるが、とりあえず、ある銀行から融資のＯＫはもらっている。
ただ、現時点では物件の保存登記などが済んでいないため、最低ラインの厳しい融資額になっている。
もちろん、これでも自己資金を足して買うことができるのであるが、もう少し金額・金利などで有利な条件が引き出せないか、他の銀行もあたっている。
そのうちのひとつが商工中金である。
あまり、なじみのないところであるが、組合員になれば、融資の対象にはなるらしい。
また、法人への融資も可能らしい。
今回は、時間も迫っているので、融資される可能性は低いが、今後のことも含めていろいろ相談に行ってきた。
１時間ぐらい話をして、わかったことは、
・合同会社はもしかしたらだめかもしれない。
・融資の金額は、物件の収支と、現状の総合収支で問題がなければ、２億などの壁はない。
・融資期間は原則１５年。ただし、２０年ぐらいは可能性はある。
・金利は長プラ基準なので、現状で２．６％ぐらい
である。
一応、すべての資料は用意しておいたので、検討してもらうことになった。
当然のことながら、現在他の銀行で融資のＯＫがでていて、その条件も伝えておいた。
これ以上の条件がでることを望んでいる。
最終的には、この銀行の融資条件をもって、現在融資ＯＫをもらっている銀行と金利交渉をしようと思う。
現在融資のＯＫをもらっている銀行にはいろいろお世話になっているので、是非借りたいが、わざわざ条件が高いまま借りる必要もない。
この辺はシビアにやっていかなくてはならない。
なんとか、もう少しいい条件を引き出したい。
ちょっと頑張ってみます。
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不動産投資に必要な多くのヒントが。
−−−＞ 財布の中身レポート
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そのうちのひとつが商工中金である。
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また、法人への融資も可能らしい。
今回は、時間も迫っているので、融資される可能性は低いが、今後のことも含めていろいろ相談に行ってきた。
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・合同会社はもしかしたらだめかもしれない。
・融資の金額は、物件の収支と、現状の総合収支で問題がなければ、２億などの壁はない。
・融資期間は原則１５年。ただし、２０年ぐらいは可能性はある。
・金利は長プラ基準なので、現状で２．６％ぐらい
である。
一応、すべての資料は用意しておいたので、検討してもらうことになった。
当然のことながら、現在他の銀行で融資のＯＫがでていて、その条件も伝えておいた。
これ以上の条件がでることを望んでいる。
最終的には、この銀行の融資条件をもって、現在融資ＯＫをもらっている銀行と金利交渉をしようと思う。
現在融資のＯＫをもらっている銀行にはいろいろお世話になっているので、是非借りたいが、わざわざ条件が高いまま借りる必要もない。
この辺はシビアにやっていかなくてはならない。
なんとか、もう少しいい条件を引き出したい。
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今後の方針について
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今日は、銀行と今後の方針について話をしてきた。
今年の１１／３０で、４，５棟目を入手するのであるが、来年以降どのように進めるかいろいろシミュレーションをしている。
選択儀としては
１．たまっていくＣＦを繰り上げ返済にまわす。
２．たまったＣＦでアパートをキャッシュ買い。
３．たまったＣＦを頭金にさらに物件を買い増し。
４．自宅の残債をすべて返し、自宅を無担保にする。
ことが考えられる。
１，２，４はいつでもできるので、今回は３が可能かどうかを現状の収支状況とうちのＢ／Ｓから銀行の意見を聞いた。
結論から言うと、今度の物件にきちんと入居が確認できれば、問題なく春には融資可能とのこと。
理由としては
現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
現状の物件の銀行での評価額がそれなりにあること。
と言うことである。
やはり、物件の積算価値は重要。
仙台も福岡も横浜もほぼ積算価格は借入金を上回っている。
それに自宅分も借入金以上の価値はある。
いくら利回りが高くてもこの辺はきちんと考えておかなくてはならない。
詳しくはこちら
に記載しているので是非読んで欲しい。
とりあえず、考えられるすべての可能性があるとのことなので、まあ、ゆっくり金利状況や市況を見ながら考えて行こうと思う。
まだ、法人としての資産の隠し玉はあるので、それは金利交渉にとっておこうと思う。
それ以外は、今回の融資金利と融資額の再確認。
最悪で２．６２５％ ９５００万は確保。
最終的には今回更地での厳しい評価のため、物件ができてきたら再審査してもらう。
路線価も上がったので、融資可能額は増える見込み。
金利も変動ならあと０．２−３は下になると思う。
５年固定では２．８％ぐらいか。
これはもう少ししてから交渉することにした。
その後は、銀行の方と現状の融資の実態と金利動向の話をした。
やはり融資はある程度頭金がないと厳しくはなるようだ。
以前のように２−３割とは言わなくても１割程度は用意する必要が出てくると思う。
また、金利は短プラの予想。
大体私の見解とあっていたので、ほっとした。
これから、少しずつ来年の準備をしていこうと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
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今年の１１／３０で、４，５棟目を入手するのであるが、来年以降どのように進めるかいろいろシミュレーションをしている。
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２．たまったＣＦでアパートをキャッシュ買い。
３．たまったＣＦを頭金にさらに物件を買い増し。
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ことが考えられる。
１，２，４はいつでもできるので、今回は３が可能かどうかを現状の収支状況とうちのＢ／Ｓから銀行の意見を聞いた。
結論から言うと、今度の物件にきちんと入居が確認できれば、問題なく春には融資可能とのこと。
理由としては
現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
現状の物件の銀行での評価額がそれなりにあること。
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仙台も福岡も横浜もほぼ積算価格は借入金を上回っている。
それに自宅分も借入金以上の価値はある。
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まだ、法人としての資産の隠し玉はあるので、それは金利交渉にとっておこうと思う。
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最悪で２．６２５％ ９５００万は確保。
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金利も変動ならあと０．２−３は下になると思う。
５年固定では２．８％ぐらいか。
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やはり融資はある程度頭金がないと厳しくはなるようだ。
以前のように２−３割とは言わなくても１割程度は用意する必要が出てくると思う。
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銀行融資
今日は銀行より電話があった。
先日、融資のＯＫをもらった物件はその後どうかと言う話。
やはり期末で融資額を確定したいらしい。
銀行には
現在、売主と価格交渉中のため、まだ、未確定である。
こちらに融資の余裕しろがないので、売主がおりてくるのを待つしかない。
もう少し、融資額が増えれば、交渉できるのだが。
ということを伝えた。
もちろん、売主の方に今の指値以上に買いあがるつもりはないのだが、銀行が多少でも融資の増額ができるかを確認したかった。
よく、期末は融資がおりやすいとか、いろいろ聞くが、実際に銀行からこのような電話があったのははじめてである。
融資は２．２５％。法人。２０年。で確定している。
融資額が希望より１０００万足りないのである。
物件の方は、とりあえず、今日を期限としていたのだが、連絡はなかった。
やはり、指値がきつすぎたのかもしれない。
まあ、あせることもないでしょう。
のんびり行きます。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
今日は２位です。もう少しで久々の一位です。
少しでも役に立てる情報流しますので、今後とも応援よろしくお願いいたします。
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先日、融資のＯＫをもらった物件はその後どうかと言う話。
やはり期末で融資額を確定したいらしい。
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現在、売主と価格交渉中のため、まだ、未確定である。
こちらに融資の余裕しろがないので、売主がおりてくるのを待つしかない。
もう少し、融資額が増えれば、交渉できるのだが。
ということを伝えた。
もちろん、売主の方に今の指値以上に買いあがるつもりはないのだが、銀行が多少でも融資の増額ができるかを確認したかった。
よく、期末は融資がおりやすいとか、いろいろ聞くが、実際に銀行からこのような電話があったのははじめてである。
融資は２．２５％。法人。２０年。で確定している。
融資額が希望より１０００万足りないのである。
物件の方は、とりあえず、今日を期限としていたのだが、連絡はなかった。
やはり、指値がきつすぎたのかもしれない。
まあ、あせることもないでしょう。
のんびり行きます。
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今日は２位です。もう少しで久々の一位です。
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