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税理士さんとの打合せ
本日はわが社の決算の打合せを税理士さんと行った。
この税理士さんとは今年が初めての決算になる。
以前の税理士事務所ではもっとも信頼していた人が亡くなり、その後はいい加減な担当者にしかあたらず、最後は黙って辞めていた。
そのため、今年に入って途中から今の税理士さんに代わっていただいた。
いろいろ引き継ぎなどができていない部分もあり、何点か間違いがあったが、ほぼ問題なく終わりそうである。
今回いくつか指摘を受けた点として、
まず一つ目は、昨年建てた新築の建物と設備の割合である。
私は、新築としてははじめての取得だったので、一律７：３で分配したのだが、これは多すぎるのではないかと言う指摘だった。
私は１Ｒや１Ｋだと設備のしめる割合が多いので、全然問題ないと思っていたのだが、税務署に指摘される可能性は高いとの事だった。
詳細の内訳は売主よりいただいていたので、先ほどすべての内訳を計算してみた。
大体、建物：設備＝７１〜７２：２８〜２９だった。
やはりほぼ７：３。
ファミリー物件とは違いシングル物件はやはり設備の比率が高い。
これでもプロパンガスのため、ガスの引き込みやガス管工事は入っていない。
入っていれば、６５：３５ぐらいにはなってもおかしくない。
さらに高級仕様で設備をいれれば、さらに設備の比率は増えるはずである。
今回は、正確にもとめたので、きちんとその割合で申告してもらう事にする。
こういうことはきちんとしていたほうがいいに決まっているし、わが社としては節税はしたいが脱税はしたくない。
あとでつまらない指摘など受けたくないのである。
あとは、今年から変わった１００％償却の計算が間違っていたので、それを修正してもらうくらいだった。
弥生のバージョンがちょっと古かったので、この辺は間違えてしまったのである。
その他は細かい仕分けでは何箇所か間違いがあったが、たいした問題ではなかった。
来週最終確認をしてもらって、提出。
その後、納税して終了である。
現在、銀行や税務署関係および、営業活動はすべて社長の妻にやってもらい、私は管理会社との交渉とセミナー担当だが、今月はストーカー問題・大型犬問題・セミナー・決算と多くのことが重なってしまって、ちょっと大変である。
まあ、わが社の発展のために家族で頑張ろう。
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＜お勧め教材＞
光速』収益不動産投資成功法の今田さんが物件調査で行っているノウハウです。多くの学びが得られます
０．１％物件！？ 物件を現地で見極めろ！『ヒアリングテクニックを学べ』
融資を含めて不動産投資の基礎知識・実践的ノウハウを学ぶには、こちらもかなりお勧めです。頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
融資がこれからの物件入手にはもっとも大事です。
現役の融資担当者に教えてもらうのが一番早いし、確実です
アパートローン必勝マニュアル
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そのため、今年に入って途中から今の税理士さんに代わっていただいた。
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まず一つ目は、昨年建てた新築の建物と設備の割合である。
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消費税還付確定！！
本日、国庫金送金通知書が届いた。
先日の新築アパートの消費税の還付である。
なんと３００万！！
やりました。
かなりうれしい〜。
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今回は、すべて自分でやったので、まるまる手に入る。
これで、次の物件購入に向けての準備ができる。
家賃も着実にたまってきているし、とりあえず１０００万は資金を準備しておきたい。
また、大家力がアップした。
とにかく、今はいろいろなことを経験し、自分自身の能力を高めていきたい。
もちろん、かかった時間はそれなりにあるので、その分税理さんに丸投げの方が効率がいいという考え方もあるが、私は今後のためにも不動産関係の実力をあげて行きたい。
これにかかった時間も自己投資である。
今は人の還付の手伝いはやるつもりはないが、こういう知識は使えば収入を上げることが出来る力になる。
とにかく、今日はこのご報告でした。
アパートアイテムの話はまた、明日。
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現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
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消費税還付
昨日、やっとこの前新築した物件の消費税還付の資料を作成し、税務署に提出した。
当初は税理士さんにすべて○投げにする予定だったのだが、結局、頼んでいた税理士さんが亡くなり、その後、頼んでいた税理士さんが退社し、結局、すべてから見放され、自分でやることにした。
もちろん、いくつかは相談したが、結局、必要書類はすべて自分で整えた。
一年以上前にいろいろ勉強したが、結局、買ってからはいろいろ忙しく、いくつかミスはあったが、とりあえず、期限までに書類は出せたので、おそらく数ヶ月後に今回の新築の建物の消費税は全額還付されるはずである。
頼めば成功報酬として何十万かは払わなければならなかったが、結局、自分でやったので、還付金はすべて自分のところに入ってくる。
やってみれば、意外と簡単。
おそらく、これを商売にして多額の費用を稼いでいる人もいると思うが、やる気になれば、絶対にできますね。
まあ、私は信念として、
もともとやれないことなんて世の中にないはずで、やれない人はやらないだけ
と思っています。
今回はいい勉強しました。
結果はまだわからないが、おそらく問題ないと思う。
約３００万ほどの還付金です。
来月はバリ島に１０日間ほど遊びに行くので、その費用はすべてでるでしょう。
あとは、確定申告の準備を今週はやってなんとか初日に提出といきたいところです。
ただ、今年はそこそこの納税額があります。
サラリーマンでも多額の納税をしているのに、相変わらず政府は税金の無駄遣いをやめようとしません。
地方にまだまだ無駄な道路をさんざん作るつもりです。
作りたいのはその地域の建設業界とそこから裏金をもらっている政治家だけですがね。
地方で、これからつくる道路はどれほどの地方住人が必要としているのでしょうか。
これほど、財政危機の状態で少しは我慢して借金を減らすという経営感覚のない人間が、日本を経営しているのだから、これからますます国際競争力は失われるんでしょう。
とにかく、気概のある政治家が出ないとだめですね。
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もちろん、いくつかは相談したが、結局、必要書類はすべて自分で整えた。
一年以上前にいろいろ勉強したが、結局、買ってからはいろいろ忙しく、いくつかミスはあったが、とりあえず、期限までに書類は出せたので、おそらく数ヶ月後に今回の新築の建物の消費税は全額還付されるはずである。
頼めば成功報酬として何十万かは払わなければならなかったが、結局、自分でやったので、還付金はすべて自分のところに入ってくる。
やってみれば、意外と簡単。
おそらく、これを商売にして多額の費用を稼いでいる人もいると思うが、やる気になれば、絶対にできますね。
まあ、私は信念として、
もともとやれないことなんて世の中にないはずで、やれない人はやらないだけ
と思っています。
今回はいい勉強しました。
結果はまだわからないが、おそらく問題ないと思う。
約３００万ほどの還付金です。
来月はバリ島に１０日間ほど遊びに行くので、その費用はすべてでるでしょう。
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ただ、今年はそこそこの納税額があります。
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地方にまだまだ無駄な道路をさんざん作るつもりです。
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消費税の納税
先日、税理士さんに来ていただき、法人の第一回目の消費税の申告書を提出した。
私の場合、法人の一棟目に消費税還付を狙っており、また、いつその物件を購入できるかわからないために、もうすでに課税業者として届出を行っている。
また、消費税の計算期間を１ヶ月単位にする課税期間特例選択届出書も提出してある。
そのため、毎月払った消費税と受け取った消費税の差額を計算・納税しなくてはならない。
とても面倒である。
とりあえず、一月目はすべて税理士さんのほうにやっていただき、それを見て、Ｅｘｃｅｌで自動化を行い、来月からは自分ですべての処理をやることにしている。
とりあえず、一度課税業者を選ぶと２年間は課税業者にならなくてはならないので、この行為は２４回行わなくてはならない。
物件を買った後は、非課税所得が大幅に増えてしまうので、簡易課税に切り替える。
とにかく、不動産は税金との戦いで、無駄な税金は少しでも減らさなくてはならない。
消費税還付も来年には間違いなく見直されるので、これが最初で最後になると思う。
ただ、３月までに物件が変えない場合は、単なる無駄な納税になる。
なんとかあと一棟は購入したい。
しかし、物件の取得は難しくなった。
先日の物件もどうも怪しいことが判明した。
私が買付をいれた業者からは業者転売のため、ＮＧとの返答がきたが、別の業者に確認してみたところ、融資認可待ちで何人かの個人が頑張っているとの連絡が来た。
おそらく、元付けの業者に買い付けが入り、他から買い付けが入った人は排除した可能性が高い。
私も当初は元付け業者を探したのだが、わからなかったので、そのまま紹介された業者に買付をいれてしまった。
この辺が敗因だったのかもしれない。
私がいままで買えた物件は売主の業者と仲介業者が非常に付き合いが深いとか社長同士が友達だとか結構、つながりがあった。
そのため、私が買付をいれると最優先にしてもらうことができた。
この辺はいろいろ裏のつながりがあると思われ、ある程度、その業者の強さも把握しておかないと、今後もいい物件はなかなか手に入らないかもしれない。
今週末は３連休なので、また、時間を見つけて物件調査をしようと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
１位復活しました。ありがとうございます。
また頑張ります。
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私の場合、法人の一棟目に消費税還付を狙っており、また、いつその物件を購入できるかわからないために、もうすでに課税業者として届出を行っている。
また、消費税の計算期間を１ヶ月単位にする課税期間特例選択届出書も提出してある。
そのため、毎月払った消費税と受け取った消費税の差額を計算・納税しなくてはならない。
とても面倒である。
とりあえず、一月目はすべて税理士さんのほうにやっていただき、それを見て、Ｅｘｃｅｌで自動化を行い、来月からは自分ですべての処理をやることにしている。
とりあえず、一度課税業者を選ぶと２年間は課税業者にならなくてはならないので、この行為は２４回行わなくてはならない。
物件を買った後は、非課税所得が大幅に増えてしまうので、簡易課税に切り替える。
とにかく、不動産は税金との戦いで、無駄な税金は少しでも減らさなくてはならない。
消費税還付も来年には間違いなく見直されるので、これが最初で最後になると思う。
ただ、３月までに物件が変えない場合は、単なる無駄な納税になる。
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