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ファイナンシャルアカデミー感謝祭ｉｎ大阪
入居申し込み
横浜のＲＣの部屋だが、本日申し込みが入った。
先月退去してその後埋まらなかったので、土曜日の朝一に業者にＦＡＸを入れた。
その結果、送った会社の人が決めてくれた。
やはり、行動すると違います。
とにかく、今はいろいろ業者の方も忙しいはずなので、そのときに目に付いた物件は紹介されやすいかもしれません。
連絡先をきちんと書いて、業者にお願いしてみましょう。
少なくとも何もしないよりは確率が上がると思います。
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現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
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照明
先月末に退去のあった横浜のＲＣの部屋の照明をいじってみた。
ここはもともと、大き目の電灯が真ん中についているタイプで、さらに、電灯の取り付け部がきちんと固定されていない。
さらに天井も適当に穴あけがされていて、結局いままでは真ん中にシーリングファンをつけた程度だった。
今回は、先の新築でやはり人気のあったスポットライトを導入してみることにした。
スポットライトのポイントは光による陰影をどう作るかである。
スポットライト用のレールはどうしても端からの配線になるため、真ん中に配線が来ていると効率が悪い。
もちろんセンターで配線して、両側にレールをつけることも出来るのだが、これだとコストが結構かかる。
今回はいろいろ光の加減を考えて、レールを片側に寄せて、斜めから当てる照明にしてみた。
取り付けは、まず、古い照明をはずす。
そのご、レールを取り付ける。
レールの取り付けはいつもどおり、ボードアンカを使用。
今までの取り付け穴は、壁紙用のシーリング剤でふさぐ。
取り付け後はこんな感じになった。
スポットライトはいろいろな方向を照らして、光の陰影をうまく作ってみた。
さらに少し暗くなるコーナーには小型のライトを設置
これは、ニトリで９９０円の現物処分品。
完成した部屋の様子である。
自分的にはかなりいい感じ。
光の当て方も自分としては満足。
あとは決まるのを待つだけですが、どうなるでしょうか。
ちなみに他の部屋でもこんな照明やってました。
場所柄、夜の内見も多いので、イメージアップになったと思う。
少しは参考になりましたでしょうか。
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銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
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ここはもともと、大き目の電灯が真ん中についているタイプで、さらに、電灯の取り付け部がきちんと固定されていない。
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今回はいろいろ光の加減を考えて、レールを片側に寄せて、斜めから当てる照明にしてみた。
取り付けは、まず、古い照明をはずす。
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さらに少し暗くなるコーナーには小型のライトを設置
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ＩＨコンロ工事
本日は、昼からテニスの試合だった。
無事勝って、４Ｒ進出。来週の土日勝てば決勝進出である。
今日は、結局、思いのほか早く試合が終わったので、横浜の空室にＩＨコンロをつけに行った。
前から、壊れるごとに電気コンロからＩＨコンロに切り替えていたのだが、このミニキッチンはもともと電気コンロ専用で作られていて、ＩＨに簡単に交換ができない。
そのため、いつも業者にお願いしていたのであるが、やはり、ＤＩＹ好きで大家をやっている私としては、なんとか自分でチャレンジしたかった。
今回は思い切って自分でやった。
昨日のうちにステンレスバサミを購入。
なんとステンレスを０．８ｍｍの厚さまできれる高級はさみである。
それと、ＩＨコンロはＨｅａｔｅｃ社製を業者価格で購入。なんと１６９００円。
安い。
いつも同じものをつけてもらうと、工賃込みで４２０００円。
約２５０００円の節約である。
手順はまず型紙を用意。
型紙をあてて、切りぬき部をマジックで書く。
コーナーをドリルで開ける。
その後、もとの電気コンロをはずし、金属バサミでチョキチョキ。
真ん中から切っていくのだが、紙みたいに簡単に方向を変えられないので、なんども少しずつ切っていく。
そして、ついにすべて切り抜き完了。
その穴に、ＩＨコンロをいれて、裏から挟み込んで完了。
最後に古い電機コンロのスイッチをはずし
飾りプレートをつけて完了。
見た目なかなか。
初めてなのに、とてもよく出来た。
これからは、空き室が出るごとに交換して行こうと思う。
最近は、ＩＨコンロというのも検索条件に入ってきているので、多少は売りになると思うし、見た目もいい。
この部屋もだんだん良くなってきた。
ここはドル箱のマンションなので、ＤＩＹでお金を節約しながら、趣味と実益を兼ねてどんどんバージョンアップしていくつもり。
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前から、壊れるごとに電気コンロからＩＨコンロに切り替えていたのだが、このミニキッチンはもともと電気コンロ専用で作られていて、ＩＨに簡単に交換ができない。
そのため、いつも業者にお願いしていたのであるが、やはり、ＤＩＹ好きで大家をやっている私としては、なんとか自分でチャレンジしたかった。
今回は思い切って自分でやった。
昨日のうちにステンレスバサミを購入。
なんとステンレスを０．８ｍｍの厚さまできれる高級はさみである。
それと、ＩＨコンロはＨｅａｔｅｃ社製を業者価格で購入。なんと１６９００円。
安い。
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コーナーをドリルで開ける。
その後、もとの電気コンロをはずし、金属バサミでチョキチョキ。
真ん中から切っていくのだが、紙みたいに簡単に方向を変えられないので、なんども少しずつ切っていく。
そして、ついにすべて切り抜き完了。
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最後に古い電機コンロのスイッチをはずし
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見た目なかなか。
初めてなのに、とてもよく出来た。
これからは、空き室が出るごとに交換して行こうと思う。
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倉庫がついに埋まった！！
横浜のマンションに付随している倉庫であるが、ついに全部埋まった。
結局近くの会社が借りてくれた。
この会社はリフォームを中心にやっている会社で、中にはキッチンセットなど様々な建具がしまわれている。
駐車場も二台借りてくれているし、かなりのお得意様である。
やはり今はリフォームなどはかなり儲かっているのだろう。
土日も誰かしら働いている。
すばらしい。
居住部はずっと満室だったが、倉庫や駐車場が埋まると本当に気持ちがいい。
このような安定的なお客さんが入ってくれると本当に助かる。
このところの横浜の稼働率は目を見張るものがあり、本当にうれしい。
また、更新もかなりの確率でされるので、昨年は本当に稼働率が高かった。
今年もこの稼働率を維持していきたい。
高稼働率を維持するために、横浜の物件はかなりきれいに維持しているのだが、まだ、平気でごみを廊下に捨てる人が居る。
ほんの数人であるが、汚れるところはいつも決まっている。
今回はその一人が退去した。
それでもあと一人ほどいる。
もう、１年半以上こまめに掃除し、物件はかなりきれいになっているのだが、
こういう人たちが居るだけでなんとなく汚くなってしまう。
ただ、いくらそうじしても、内壁などはもうだいぶ汚くなってきているので
今年は、共有部に少しお金をかけて、なんとか内壁の塗装とパイプスペースの塗装、さらには、床にエンビシート貼りを行いたい。
去年は課税額が多くなってしまったので、今年は計画的に経費をうまく使っていきたいと思う。
今週末は空室にＩＨコンロをつける工事をする予定である。
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また、更新もかなりの確率でされるので、昨年は本当に稼働率が高かった。
今年もこの稼働率を維持していきたい。
高稼働率を維持するために、横浜の物件はかなりきれいに維持しているのだが、まだ、平気でごみを廊下に捨てる人が居る。
ほんの数人であるが、汚れるところはいつも決まっている。
今回はその一人が退去した。
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もう、１年半以上こまめに掃除し、物件はかなりきれいになっているのだが、
こういう人たちが居るだけでなんとなく汚くなってしまう。
ただ、いくらそうじしても、内壁などはもうだいぶ汚くなってきているので
今年は、共有部に少しお金をかけて、なんとか内壁の塗装とパイプスペースの塗装、さらには、床にエンビシート貼りを行いたい。
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今週末は空室にＩＨコンロをつける工事をする予定である。
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アンテナはずし 怖かった
昨日は清掃のほかにクレーム対応を行った。
駐車場に止めてある車にカラスの糞がひどいので何とかして欲しいとのこと。
いままで、カラスの糞なんかなかったのだが、確認に行ってみると確かにひどい。
さらにその上のアンテナのところにカラスが止まっていた。
いままで、居なかったはずなんだけど。
アンテナはＶＨＦとＵＨＦが付いているのだか、実はこのアンテナまったく稼動していない。
近くにマンションが出来たときに電波障害で無料でケーブルに切り替えられている。
そのため、今回、このアンテナをなんとかしてカラスの糞が落ちないようにしなくてはならない。
そこで、裏から屋根に上り、モンキーレンチでナットを緩め、アンテナの向きを変えるのと、一部はずした。
ただ、この屋根は片勾配で向こう側は約２０ｍの高さ。
落ちたらいちころである。
まあ何とか片手は絶対に離さず作業は無事終了。
とりあえず、アンテナにカラスが止まっても、糞が駐車場に落ちなくなったはず。
これで、ＯＫ。
しかし、我ながらよくやりますね。
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そのため、今回、このアンテナをなんとかしてカラスの糞が落ちないようにしなくてはならない。
そこで、裏から屋根に上り、モンキーレンチでナットを緩め、アンテナの向きを変えるのと、一部はずした。
ただ、この屋根は片勾配で向こう側は約２０ｍの高さ。
落ちたらいちころである。
まあ何とか片手は絶対に離さず作業は無事終了。
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おわびと横浜のリフォーム
昨日約束した横浜のマンションでの信じられないことであるが、一応記事は書いたのだが、多くの人に公開するような内容ではないので、掲載やめることにしました。
期待させてすいません。
私が参加しているＳＮＳは限られた人しかいませんので、そちらには投稿しました。
また、今度、どこかでお会いしたときに直接聞いていただければその時に話します。
すいません。
ということで、その他リフォームの話。
今回は、久々に一部カベ紙の張替えをやった。
久しぶり。
部屋はそこそこきれいにしたのだが、もともとカラー壁紙でデザイナーズ風にしていたところがどうしてもきれいにならない。
そこで、その他のカベ紙と同じ模様のものをコーナンで買ってきて、一部張替えを行った。
もともとの部屋。
ちょっと狭い割りに青い部分が重たい。
そこで、この汚れたカベ紙をはがし、
買ってきたカベ紙ののりの部分に水をつけて
完成。
一部、青い部分のカベ紙はそのまま残したので、意外におしゃれになった。
このくらいが、アクセントにはちょうどいい。
今後はその他の部屋はこんな感じで仕上げることにする。
その他は、台所の排水管の接合部から水漏れがあり、パッキン交換。
あっさりとまった。
この人、水漏れに気づいていたようで、ビニールでまいてあった。
電話くれれば、直したんですけどね。
その他は、昨日用意したセットを玄関に飾り、
いつものようにミラーをつけて完成。
あとは早く決まるのを祈るだけ。
とりあえず、電話営業だけはしておきました。
ここは今月末ももう一部屋退去があるので、早く決めたいところである。
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現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
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久しぶり。
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もともとの部屋。
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買ってきたカベ紙ののりの部分に水をつけて
完成。
一部、青い部分のカベ紙はそのまま残したので、意外におしゃれになった。
このくらいが、アクセントにはちょうどいい。
今後はその他の部屋はこんな感じで仕上げることにする。
その他は、台所の排水管の接合部から水漏れがあり、パッキン交換。
あっさりとまった。
この人、水漏れに気づいていたようで、ビニールでまいてあった。
電話くれれば、直したんですけどね。
その他は、昨日用意したセットを玄関に飾り、
いつものようにミラーをつけて完成。
あとは早く決まるのを祈るだけ。
とりあえず、電話営業だけはしておきました。
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倉庫申し込み！！
今日は、横浜のＲＣの話。
この前から、小さい方の倉庫を借りていた近隣の業者が大きい方の倉庫に変更したいとの申し入れがあった。
この倉庫、ほとんどあきらめていただけにとてもうれしい。
礼金は勘弁してとの指値は入ったが、もともともらうつもりはなかったのだが、管理会社が前回は取っていた。
また、これで、横浜のＲＣも稼働率があがる。
こちらは今年は退去の予定がないので、このままだと通年の稼働率は９９．５％を超える。チョー優秀！！。
あとは、横浜の新築アパートをとにかく入れるのみ。
本日は、週末の最後の追い込みに備えて、現場や業者に渡す物件パンフレットを製作。
かなり良い出来。
今週の土曜日の朝のうちに、空き室においておく。
物件にはいろいろな試みがされているのだが、やはり仲介業者の人はきちんと物件の特徴を説明できていない。
そのためには、オーナーが説明しやすい資料を作るしかない。
これは私がもっとも重要視していることのひとつ。
仲介業者さんとのｗｉｎ−ｗｉｎを作るための一つの戦術である。
決めやすい物件としての広く認知してもらおうと思っている。
---------------------------------------------------------
これからも応援おねがいします
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この前から、小さい方の倉庫を借りていた近隣の業者が大きい方の倉庫に変更したいとの申し入れがあった。
この倉庫、ほとんどあきらめていただけにとてもうれしい。
礼金は勘弁してとの指値は入ったが、もともともらうつもりはなかったのだが、管理会社が前回は取っていた。
また、これで、横浜のＲＣも稼働率があがる。
こちらは今年は退去の予定がないので、このままだと通年の稼働率は９９．５％を超える。チョー優秀！！。
あとは、横浜の新築アパートをとにかく入れるのみ。
本日は、週末の最後の追い込みに備えて、現場や業者に渡す物件パンフレットを製作。
かなり良い出来。
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物件にはいろいろな試みがされているのだが、やはり仲介業者の人はきちんと物件の特徴を説明できていない。
そのためには、オーナーが説明しやすい資料を作るしかない。
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ついに倉庫も決まった
ついに長い間の懸念だった倉庫に申し込みが入った。
先月、価格の見直しを行い、近くの会社に営業してもらったのが良かったようだ。狙い通り決まった。
本当にこの管理会社の営業マンは良く働いてくれる。
助かる。
今回は予定通り、駐車場をもう一台と小型の倉庫ひとつで約３万の収入増である。
遊ばせているよりぜんぜんいい。
もうひとつ、大きな倉庫があるが、これは年末から自社で使おうと考えている。
とりあえず、募集は続けておく。
とにかく、横浜のマンションの稼働率は本当に高い。
今年は延べ日数で計算すると９９．５％以上の稼働率である。
以前にも書いたが、家賃は約 坪１２０００円である。
今は、これらの人を出さないためにお金を使っている。
少しずつ、建物の中もきれいにして、設備も向上させている。
退去したときに、グレードを上げるのはもちろん重要だが、入っている人にもサービス向上を行い、出さないことが大事である。
これが、稼働率の向上につながるし、入れ替えの減少になる。
近いうちに、このマンションは共有部のグレードを上げる計画である。
まず、内壁をきれいに塗り替えて、電灯を新品交換。
床にエンビシートを張りたいと思う。
現在、見積もりを取っているが、仕事も忙しくなかなか進んでいない。
とりあえず、電灯だけでも早めにやってしまいたいと思っている。
また、きれいにしたら報告しますね。
とにかく、駐車場と倉庫がひとつきまり、さらに稼働率が上がった。
うれしい。
---------------------------------------------------------
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先月、価格の見直しを行い、近くの会社に営業してもらったのが良かったようだ。狙い通り決まった。
本当にこの管理会社の営業マンは良く働いてくれる。
助かる。
今回は予定通り、駐車場をもう一台と小型の倉庫ひとつで約３万の収入増である。
遊ばせているよりぜんぜんいい。
もうひとつ、大きな倉庫があるが、これは年末から自社で使おうと考えている。
とりあえず、募集は続けておく。
とにかく、横浜のマンションの稼働率は本当に高い。
今年は延べ日数で計算すると９９．５％以上の稼働率である。
以前にも書いたが、家賃は約 坪１２０００円である。
今は、これらの人を出さないためにお金を使っている。
少しずつ、建物の中もきれいにして、設備も向上させている。
退去したときに、グレードを上げるのはもちろん重要だが、入っている人にもサービス向上を行い、出さないことが大事である。
これが、稼働率の向上につながるし、入れ替えの減少になる。
近いうちに、このマンションは共有部のグレードを上げる計画である。
まず、内壁をきれいに塗り替えて、電灯を新品交換。
床にエンビシートを張りたいと思う。
現在、見積もりを取っているが、仕事も忙しくなかなか進んでいない。
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駐車場と倉庫申し込み入るかも？
ヨコハマのＲＣマンションであるが、ちょうどちかくに建設業をやっている会社がある。
比較的おしゃれな会社である。
そこの会社が今一台の駐車場を借りているのであるが、そこは駐車場がやや不足気味。
いま、ちょっと条件の悪い駐車場を５０００円引いて、さらにずっと空きっぱなしの倉庫をその会社に格安で借りないか管理会社の人に交渉に行ってもらっている。
今日電話があり、感触ありそうとのこと。
明日、倉庫を見せて最終判断をしてもらうことになった。
その会社が借りてくれると本当に助かるのだが。
安いといっても地方のアパート一部屋分にはなるし。
なんとか決まってほしい。
また、新築アパートの方もいろいろ大変だが、すこしづつ進んでいる。
今日は現地においておく募集用のパンフレットのチェックをした。
いろいろ問題がある。
こちらのアピールポイントがきちんと現れていない。
この辺はいろいろこだわりのあるところだから、少しでもいい点をアピールして周辺との差別化を印象づけて行きたいと思う。
今週はまだまだ忙しそう。
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比較的おしゃれな会社である。
そこの会社が今一台の駐車場を借りているのであるが、そこは駐車場がやや不足気味。
いま、ちょっと条件の悪い駐車場を５０００円引いて、さらにずっと空きっぱなしの倉庫をその会社に格安で借りないか管理会社の人に交渉に行ってもらっている。
今日電話があり、感触ありそうとのこと。
明日、倉庫を見せて最終判断をしてもらうことになった。
その会社が借りてくれると本当に助かるのだが。
安いといっても地方のアパート一部屋分にはなるし。
なんとか決まってほしい。
また、新築アパートの方もいろいろ大変だが、すこしづつ進んでいる。
今日は現地においておく募集用のパンフレットのチェックをした。
いろいろ問題がある。
こちらのアピールポイントがきちんと現れていない。
この辺はいろいろこだわりのあるところだから、少しでもいい点をアピールして周辺との差別化を印象づけて行きたいと思う。
今週はまだまだ忙しそう。
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いきなり申し込み！！
昨日、玄関をリフォームした部屋であるが、今日なんと
即、申し込みが入った。
チョーうれしい！！
入居もなんと３０日からということで、よかった。
今年は暑くて、空き室もあまりいろいろなことをやるのが面倒だったのだが、昨日は根性でやり終えて、本当によかった。
やはり、こういった熱意が重要である。
最近、やはり中だるみ気味だったのだが、あらためて、こういった地道な行動が役に立つんだと再認識した。
横浜の物件はやはり家賃が高く、地方のアパートのほぼ倍の家賃がとれている。
平米単価３６８０円である。坪単価で約１２０００円なので、今はすべての部屋が、今度の新築物件の予定家賃より高くとれている。
これは、やはり横浜というターミナル駅に近いことが大きく、やはり地の利は本当に重要である。
ちなみに今度の新築物件は坪単価１０５００円ぐらいに設定している。
本日、テレビを見ていたら東京駅と横浜駅で一日の昇降数が多いのは横浜の方とのこと。
今後ともまだまだ発展するし、空き地はほとんどないので、やはりあきらかに地方より効率がいい。
私も地方と都心の両方に物件を持っているのだが、最近つくづく都心の家賃の高さと入居率の高さを感じる。
今回は、空室期間が少し長く、１．５ヶ月ぐらい空いてしまったが、とりあえず、また満室稼動である。
あとは、来月から空く駐車場を埋めるだけである。
駐車場には空きありの看板を作って、貼っておいた。
道路のどちら側から走ってきても必ず見えるように取り付けた。
こちらも決まって欲しい。
来週はこの辺の地域に駐車場空きありのビラを作って撒いて来ようと思う。
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ずいぶんランキング上がってきました。また、以前のように書く気が出てきました。今後ともブログランキング応援よろしくお願いいたします。
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即、申し込みが入った。
チョーうれしい！！
入居もなんと３０日からということで、よかった。
今年は暑くて、空き室もあまりいろいろなことをやるのが面倒だったのだが、昨日は根性でやり終えて、本当によかった。
やはり、こういった熱意が重要である。
最近、やはり中だるみ気味だったのだが、あらためて、こういった地道な行動が役に立つんだと再認識した。
横浜の物件はやはり家賃が高く、地方のアパートのほぼ倍の家賃がとれている。
平米単価３６８０円である。坪単価で約１２０００円なので、今はすべての部屋が、今度の新築物件の予定家賃より高くとれている。
これは、やはり横浜というターミナル駅に近いことが大きく、やはり地の利は本当に重要である。
ちなみに今度の新築物件は坪単価１０５００円ぐらいに設定している。
本日、テレビを見ていたら東京駅と横浜駅で一日の昇降数が多いのは横浜の方とのこと。
今後ともまだまだ発展するし、空き地はほとんどないので、やはりあきらかに地方より効率がいい。
私も地方と都心の両方に物件を持っているのだが、最近つくづく都心の家賃の高さと入居率の高さを感じる。
今回は、空室期間が少し長く、１．５ヶ月ぐらい空いてしまったが、とりあえず、また満室稼動である。
あとは、来月から空く駐車場を埋めるだけである。
駐車場には空きありの看板を作って、貼っておいた。
道路のどちら側から走ってきても必ず見えるように取り付けた。
こちらも決まって欲しい。
来週はこの辺の地域に駐車場空きありのビラを作って撒いて来ようと思う。
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