２度あることは３度ある？？？
本日、仙台の管理会社よりメール着信。
今月末に空室予定のお部屋ですが、
退去が延期になりました
との連絡が入りました。
だそうです。
先日退去予定の横浜のマンションが退去キャンセルになり、駐車場も退去キャンセルになり、本日また、仙台のアパートが退去キャンセルということで、
３連続退去キャンセル。
これは、もういつも頑張っている私と妻へのご褒美というしかありません。
奇跡です。
結局あと一つ新築アパートの一室を埋めれば終了。
うまくいけば、今月で終了になるかもしれません。
入居キャンセルは今まで何度かあったが、退去キャンセルはなかった。
こんなこと本当にあるんですね〜。
びっくりです。
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退去が延期になりました
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だそうです。
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３連続退去キャンセル。
これは、もういつも頑張っている私と妻へのご褒美というしかありません。
奇跡です。
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またキャンセル！！
昨日は、福岡から帰って、横浜のマンションと桜木町の新築アパートの手入れをしてきた。
横浜のマンションは３室空いて、３室決まり、満室になったのだが、新築アパートのほうは今回の３連休からが本格的な募集である。
横浜のマンションは決まった部屋から飾ってあったブリザードフラワーの回収やＰＯＰの削除。
さらに最終点検して、終了。
その後、周辺を掃除していると７／２０時点で解約になった駐車場にまだ契約者が車を止めたまま。
早速、写真をとり、管理会社に連絡。
日割り家賃の清算をお願いした。
この件で本日電話あり。
なんと、この駐車場も
解約キャンセル
とのこと
先日の一室に続いて、立て続けに退去予定がなくなったのである。
こんなこともあるもんだ。
横浜のマンションだけでも４室＆１駐車場で２５万近くの減収になると思ったが、結局、すべてもとのまま。
広告料の支出が痛いが、空室はほとんど数日で済んだ。
面白いものである。
こんなことは私にとって始めての経験だが、これが立て続けに二回も来るなんて。
頑張ったご褒美だと思って、ありがたく受け取っておく。
その後、桜木町のマンションには照明をプラス。
ＩＫＥＡのプチプチ照明である。
デジカメを忘れたので、携帯で撮影のため画質が悪いが、スポットライトとの組み合わせで、室内の雰囲気は抜群。
明らかに夜見に来たほうが雰囲気がいい。
こちらも早く決まることを祈るばかりである。
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横浜のマンションは３室空いて、３室決まり、満室になったのだが、新築アパートのほうは今回の３連休からが本格的な募集である。
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さらに最終点検して、終了。
その後、周辺を掃除していると７／２０時点で解約になった駐車場にまだ契約者が車を止めたまま。
早速、写真をとり、管理会社に連絡。
日割り家賃の清算をお願いした。
この件で本日電話あり。
なんと、この駐車場も
解約キャンセル
とのこと
先日の一室に続いて、立て続けに退去予定がなくなったのである。
こんなこともあるもんだ。
横浜のマンションだけでも４室＆１駐車場で２５万近くの減収になると思ったが、結局、すべてもとのまま。
広告料の支出が痛いが、空室はほとんど数日で済んだ。
面白いものである。
こんなことは私にとって始めての経験だが、これが立て続けに二回も来るなんて。
頑張ったご褒美だと思って、ありがたく受け取っておく。
その後、桜木町のマンションには照明をプラス。
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福岡より帰宅
福岡セミナーの翌日は、ある業者さんの物件を見てきた。
前からどうしても見たかったので、非常に参考になった。
もう少し利回りが高ければ、ほしい物件である。
今度の東京アパートの参考にしたいと思う。
その後は、以前売却したアパートや購入を検討した物件を見てきたりして時間を過ごし、帰りは飛行機に乗る前に時間があったので、中州で一杯。
格安でうまかったとです。
刺身５点盛りとサザエ刺し。
帰りは国内線で初めて乗ったプレミアムシート。
海外ではビジネスに乗った事あったが、国内は初めて。
ビジネスと同じシートで足元の余裕は国際線の半分以下って感じである。
ただ、食事もついていたし、お酒は飲み放題。
シャンパンを飲んで、かなりご機嫌。
これからは是非利用したいと思う。
昨晩は疲れでぐったり。
さすがに疲れました。
さきほどベンディアムの社長の倉住さんからメールが入り、そこそこセミナーは評判良かったとの事。
とりあえず、ほっとした。
今年はセミナー旅行で楽しみたいと思っているので、また、次は地方の大家さんたちとお会いするのを楽しみにしている。
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格安でうまかったとです。
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ただ、食事もついていたし、お酒は飲み放題。
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これからは是非利用したいと思う。
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とりあえず、ほっとした。
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セミナー終了 & 最高の連絡
今、博多のホテルである。
3次会まで飲んで、先ほど帰ってきた。
今日は朝、羽田から福岡に飛び、ベンディアムさんのセミナーを行った。
行きの空港で、水澤さんと会い、一緒にいった。
セミナーの場所は博多駅のそば、きれいなビルだった。
セミナーはトップバッター。内容的には一時間の中で自分の今大事だと思っていることを話したつもり。
どこまで伝わったかはわからないが、自分的にはそれなりに満足している。
セミナーのあとは、多くの方と懇親会。
今回も多くの大家さんとお会いできて、とても勉強になった。
さらに、その間に管理会社より電話。
7/22に退去予定の入居者さんが退去をやめたとのこと。
おー。最高の連絡。
これで、横浜のマンションは満室。
あっという間だった。
これで、とりあえず、一安心。
後は新築アパートを埋めるだけ。
こらちもなんとかなると思う。
ということで、今日はおやすみなさい。
3次会まで飲んで、先ほど帰ってきた。
今日は朝、羽田から福岡に飛び、ベンディアムさんのセミナーを行った。
行きの空港で、水澤さんと会い、一緒にいった。
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セミナーはトップバッター。内容的には一時間の中で自分の今大事だと思っていることを話したつもり。
どこまで伝わったかはわからないが、自分的にはそれなりに満足している。
セミナーのあとは、多くの方と懇親会。
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さらに、その間に管理会社より電話。
7/22に退去予定の入居者さんが退去をやめたとのこと。
おー。最高の連絡。
これで、横浜のマンションは満室。
あっという間だった。
これで、とりあえず、一安心。
後は新築アパートを埋めるだけ。
こらちもなんとかなると思う。
ということで、今日はおやすみなさい。
また申し込みあり！！
横浜のマンションで今月、合計４室の退去のうち、３室が退去した。
そのうち、２室はすぐ決まり、
残りの一室も本日申し込みがはいった。
これで、ここは一旦満室。延べで開いている期間は２０日程度だと思う。
平均一週間で決まっている。
今回は大成功である。
最後の一室は７／２２に退去がある。
これは、３連休中に本日決まってしまった部屋を見てもらい、予約を入れておきたい。
しかし、ものすごいペースで申し込みをもらっている。
今回から、入り口の雰囲気をブリザードフラワーの飾りを格好よくして、少し豪華にしたせいで、入ったときの印象がとてもいい。
さらに、電気コンロはＩＨに交換し、水栓もサーモシャワータイプに変更した。
ＩＨは１７０００円ぐらいで手に入るし、サーモシャワーは先日のコーナン開店時に９０００円で大人買いしておいたものを利用。
その他は、ほとんどクリーニングだけで、ブリザードフラワー・ＩＨコンロ・サーモシャワー水栓で３００００円ぐらいの投資。
これらは入居者にあげるわけではなく、自分の物件の価値をあげているだけなので、実質的には０である。
ただ、これだけで中の印象はものすごく変わるし、見学に来ている人は皆きれいだという。
さらに、もう一つの目的も含んでいるのである。
この辺は明日のセミナーで話をしますね。
これで、本当に明日のセミナーでの格好がつきました。
ホッ というところである。
後は３連休中に、昨日空いた新築アパートの一室と横浜マンションの空き予定部屋に予約が入る事を期待して、博多に行こうと思う。
それでは、明日は九州の大家さんとのコミュニケーションを楽しみにしています。
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そのうち、２室はすぐ決まり、
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今回は大成功である。
最後の一室は７／２２に退去がある。
これは、３連休中に本日決まってしまった部屋を見てもらい、予約を入れておきたい。
しかし、ものすごいペースで申し込みをもらっている。
今回から、入り口の雰囲気をブリザードフラワーの飾りを格好よくして、少し豪華にしたせいで、入ったときの印象がとてもいい。
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ＩＨは１７０００円ぐらいで手に入るし、サーモシャワーは先日のコーナン開店時に９０００円で大人買いしておいたものを利用。
その他は、ほとんどクリーニングだけで、ブリザードフラワー・ＩＨコンロ・サーモシャワー水栓で３００００円ぐらいの投資。
これらは入居者にあげるわけではなく、自分の物件の価値をあげているだけなので、実質的には０である。
ただ、これだけで中の印象はものすごく変わるし、見学に来ている人は皆きれいだという。
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サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
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融資を含めて不動産投資の基礎知識・実践的ノウハウを学ぶには、こちらもかなりお勧めです。頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
セミナー資料ほぼ完成
毎日、多忙の中、本日会社の昼休みなど会議室に隠れてセミナー資料をほぼ作り上げた。
きつかった。
今週は、新築物件打合せなどで、毎日、夜がほとんどつぶれている。
本日も、これから退去した一室に電子ロックを取り付けや清掃・ブリザードフラワーの飾りつけなどを行い、福岡出張中に決められるようにすべて準備しておこうと思う。
今度の３連休を無駄にしたくはない。
こちらで活動する事で、管理会社にも前向きな姿勢を示すことができ、彼らも頑張ってくれるはずである。
この成果か、現在までに退去した３室のうち、２室は退去後、数日でどちらも決まっている。
もう一室も近いうちに決まると思われる。
本日も、ある仲介業者さんから連れて行くので空き室を教えてほしいＣａｌｌがあった。
ここの業者さんはまだ決めてもらえないが、すごく頑張ってくれているので、福岡でお土産でも買って、帰ってきたら挨拶に行ってこようと思う。
セミナーは今回、「満室経営をつづけるためのノウハウ」という題なので、空き室だらけだったら格好つかないと思っていたので、ほっとした。
内容は、何をいれたら決まったとか、これは人気があるといった一過性の内容ではなく、私がいつもとても大事にしている考え方を話したいと思う。
この考え方に基づいて行動する事を説明したいと思う。
また、今回は新しい趣向として、簡単なゲームもやってみようと思う。
７／１９ 福岡でお会いできる大家さんの方々、楽しみにしていてください。
また、本日、ベンディアムの社長さんと話をして、私が遊びに行きたい金沢・札幌でやるときは講師をやらせてもらうことをお願いしました。
あと、仙台もやるかもしれません。
今年は、これで日本中に遊びに行かせてもらうつもりです。
各地で様々な大家さんにお会いできるのを楽しみにしています。
それと、本日、スタミナ付けのために活きエゾアワビ注文しました。
安いです。
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この成果か、現在までに退去した３室のうち、２室は退去後、数日でどちらも決まっている。
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ここの業者さんはまだ決めてもらえないが、すごく頑張ってくれているので、福岡でお土産でも買って、帰ってきたら挨拶に行ってこようと思う。
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内容は、何をいれたら決まったとか、これは人気があるといった一過性の内容ではなく、私がいつもとても大事にしている考え方を話したいと思う。
この考え方に基づいて行動する事を説明したいと思う。
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新築計画
現在、検討中の新築であるが、設計士を入れて検討する事にした。
土地もまだ入手できるか未定。融資もどの程度でるか未定。物件もいくらでできるか不明ということでいろいろはっきりしないことだらけであるが、すべてを同時並行ですすめていかなくてはならない。
とりあえず、設計士の先生には今週中に融資用の図面と見積もりをつくってもらう事にした。
それとともに事業計画書をまとめ、銀行に連休中に提出する。
今回の予定総額は８５００万。
２０％頭金を入れる予定。
今回の新築ではだいたい８０坪（２６０平米）の建物が建つ予定なので、今回はいろいろ遊んでみようと思う。
一番オーソドックスなのが、２２平米ｘ１２室
これをベースに、いろいろ考えている。
アイデアとしては
○スキップフロアーと床下収納。
○バイクガレージ
○極小部屋
○土間式 倉庫風
などなど、とりあえず、いくつかのプランを建築家の先生に考えてもらい、その後、議論してまとめて行きたいと思う。
オーソドックスなつくりで、都内なので家賃は６．５万〜７万。
１１％〜１２％ぐらいの利回りは確保したいと思っている。
小さい部屋を多く作るほうが効率がいいので、この辺もいくつか取り入れる予定。
２５平米クラスは新築の競合が逆に多い。
今回は木造なので縦の空間の広がりをどううまく作るかがテーマである。
まあ、何とか頑張ってみます。
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土地もまだ入手できるか未定。融資もどの程度でるか未定。物件もいくらでできるか不明ということでいろいろはっきりしないことだらけであるが、すべてを同時並行ですすめていかなくてはならない。
とりあえず、設計士の先生には今週中に融資用の図面と見積もりをつくってもらう事にした。
それとともに事業計画書をまとめ、銀行に連休中に提出する。
今回の予定総額は８５００万。
２０％頭金を入れる予定。
今回の新築ではだいたい８０坪（２６０平米）の建物が建つ予定なので、今回はいろいろ遊んでみようと思う。
一番オーソドックスなのが、２２平米ｘ１２室
これをベースに、いろいろ考えている。
アイデアとしては
○スキップフロアーと床下収納。
○バイクガレージ
○極小部屋
○土間式 倉庫風
などなど、とりあえず、いくつかのプランを建築家の先生に考えてもらい、その後、議論してまとめて行きたいと思う。
オーソドックスなつくりで、都内なので家賃は６．５万〜７万。
１１％〜１２％ぐらいの利回りは確保したいと思っている。
小さい部屋を多く作るほうが効率がいいので、この辺もいくつか取り入れる予定。
２５平米クラスは新築の競合が逆に多い。
今回は木造なので縦の空間の広がりをどううまく作るかがテーマである。
まあ、何とか頑張ってみます。
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設計士さんとの打合せ
本日は、仕事終了後、設計士さんと打合せをもった。
こちらの土地の状況を伝え、私の考えているプランを説明した。
一緒にいろいろ話をしていると、新たなアイデアも出てきて、とても楽しい。
今回は、一部はそこそこ普通の部屋を作る予定だが、何部屋かはいろいろ遊んでみようと思う。
この辺は、また詳細書きます。
今日は、さっき帰ってきて、くたくた。
明日も会社終了後、土地の打合せ。
あさっては新築の退去後のチェック。
土曜日のセミナー資料、まだできてません。
木曜日までに絶対に作り上げる予定ですが、とにかく先週からずっときつい日々です。
しばらく、ブログもあまり濃い内容、書けません。
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こちらの土地の状況を伝え、私の考えているプランを説明した。
一緒にいろいろ話をしていると、新たなアイデアも出てきて、とても楽しい。
今回は、一部はそこそこ普通の部屋を作る予定だが、何部屋かはいろいろ遊んでみようと思う。
この辺は、また詳細書きます。
今日は、さっき帰ってきて、くたくた。
明日も会社終了後、土地の打合せ。
あさっては新築の退去後のチェック。
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建築会社の訪問
本日は、ある建築会社を訪問した。
不動産仲間からとても面白い建築をやっているから是非会ったほうがいいと紹介され、訪問した。
私が今検討している土地にスチールフレーミング工法というので大規模物件が建てられないかということを相談に行くのがメインだったが、話をしたのは、主にそこの社長さんの建築に対する思いや不動産経営に関する考え方である。
今、どういうものを建てるべきか。その理由は。
この会社は、とても個性的で、素敵な物件を建てている。
アパートに関しても、何十年という間収益を上げるために、今何をすべきか、その訳は。などなど、非常に熱い語らいを聞き、いろいろ考えさせられる日だった。
やはり、差別化された何年経っても陳腐化しない、逆に味のでる建物を建てて、安定経営を続けることの重要性を良く感じた。
今回、私の検討しているプランは、どうしても間取り的にはありふれてしまっている。もちろん、私なりに様々な工夫は考えいるのであるが、どうしても本質的な物件の価値につながっているかということまでは考えられていない。
どうしても、アパート・マンションならこの程度と考えているところはある。
それに対して、徹底的にお金のかけるところはかけて、維持費は逆にそれほどかからない建て方。
なるほどと思うことが多く、是非、今後一度は物件を建ててもらいたいと思う。
話をしながら、社長の自宅件モデルルームを見せていただいた。
躯体はとてもしっかりしていて、壁もいろいろデザインに凝っている。
どういう工法で作られたのかを直接聞きながら、なかなかコスト的にもきちんと考えてあるし、このような壁は是非、今回の新築に取り入れたいと思う。
アパートにはとても有効で維持管理はとても安くなりそう。
材料の選定やお金をかけるところと、安く済ませながら高級に見える仕組みなどなど。
やはり実物を見ながら話を聞けるのは本当にためになる。
今回の検討地域はやや遠いので、こちらではやってもらわないが、横浜で建築するときは是非お願いできればと思う。
今日はマンツーマンで３時間半。楽しい時を過ごさせてもらった。
やはり、不動産の話をするのは楽しいですね。
なお、新築物件に関しては、ほぼ今日の話を聞いて、方向性は決まった。
この詳細は今後書きたいと思う。
今週は、本当に多忙。まだ、セミナー資料で来てません。
目標は木曜日にまでに仕上げる予定である。
明日は、設計士の先生にお会いする予定である。
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不動産仲間からとても面白い建築をやっているから是非会ったほうがいいと紹介され、訪問した。
私が今検討している土地にスチールフレーミング工法というので大規模物件が建てられないかということを相談に行くのがメインだったが、話をしたのは、主にそこの社長さんの建築に対する思いや不動産経営に関する考え方である。
今、どういうものを建てるべきか。その理由は。
この会社は、とても個性的で、素敵な物件を建てている。
アパートに関しても、何十年という間収益を上げるために、今何をすべきか、その訳は。などなど、非常に熱い語らいを聞き、いろいろ考えさせられる日だった。
やはり、差別化された何年経っても陳腐化しない、逆に味のでる建物を建てて、安定経営を続けることの重要性を良く感じた。
今回、私の検討しているプランは、どうしても間取り的にはありふれてしまっている。もちろん、私なりに様々な工夫は考えいるのであるが、どうしても本質的な物件の価値につながっているかということまでは考えられていない。
どうしても、アパート・マンションならこの程度と考えているところはある。
それに対して、徹底的にお金のかけるところはかけて、維持費は逆にそれほどかからない建て方。
なるほどと思うことが多く、是非、今後一度は物件を建ててもらいたいと思う。
話をしながら、社長の自宅件モデルルームを見せていただいた。
躯体はとてもしっかりしていて、壁もいろいろデザインに凝っている。
どういう工法で作られたのかを直接聞きながら、なかなかコスト的にもきちんと考えてあるし、このような壁は是非、今回の新築に取り入れたいと思う。
アパートにはとても有効で維持管理はとても安くなりそう。
材料の選定やお金をかけるところと、安く済ませながら高級に見える仕組みなどなど。
やはり実物を見ながら話を聞けるのは本当にためになる。
今回の検討地域はやや遠いので、こちらではやってもらわないが、横浜で建築するときは是非お願いできればと思う。
今日はマンツーマンで３時間半。楽しい時を過ごさせてもらった。
やはり、不動産の話をするのは楽しいですね。
なお、新築物件に関しては、ほぼ今日の話を聞いて、方向性は決まった。
この詳細は今後書きたいと思う。
今週は、本当に多忙。まだ、セミナー資料で来てません。
目標は木曜日にまでに仕上げる予定である。
明日は、設計士の先生にお会いする予定である。
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清掃１分後 入居！！！
今日は、妻が私の母とともに昨日の晩空いた部屋の清掃をしてくれた。
昨晩、私がＩＨコンロとサーモシャワー水栓を取り付けておいた。
大体、内見は１２時ぐらいから来るので、その前に大体のところを終わらせようと１０時ぐらいからやってくれたようだ。
先日、エアコンのドレインのつまりが合ったので、今回はその辺も入念に。
その他、部屋の清掃と、水周りの清掃。
私は自宅で新築物件の融資準備。
その際に、先日内見をお願いした業者さんから電話。
本日、１２時ごろ一人連れて行きますとの事。
とりあえず、業者さんには昨日空いた部屋も今清掃しているので、その時間なら見れると思うと伝え、見てもらう事にした。
なぜこの二つの部屋を見てもらう必要があるかというと、部屋はデザイナーズ仕様で、照明やその他部屋によっていろいろ変えてあるのである。
二つの違った部屋を見てもらえれば、それだけ決まる確率が高まる。
さっそく妻の携帯に電話して、それまでにあまり散らかっていないようにしておいてね。と伝えた。
その後、妻から電話あり、掃除終わったと単に部屋を見ていったけど、意外と早く出て行ったので、どうだろうかねぇ？との話だった。
その後、夕方業者さんから電話あり、なんと、本日、清掃した部屋に申し込みが入ったとの事。
清掃終了後、１分後に決まった。
前回に続き、またあっという間に決まった。
これでも周辺のマンションより３−５０００円高いのだけど。
妻からおふくろにさっき掃除した部屋、そのまますぐ決まったとの連絡をしてもらった。
おふくろも大喜び。
家のおふくろには、楽させていいもの食べさせるより、一緒に働いてもらって、その成果を一緒に喜べるほうが絶対に親孝行。
これは間違いない。
現在あいているのは、７／２３まで家賃をもらっている部屋のみ。
こちらも明日朝、申し込みありましたなんて連絡来ないかしら。
これで、今月の退去ラッシュも何とかなりそう。
やはり、今やっている満室対策はそれなりに効果がある。
来週の土曜日に福岡で満室経営ノウハウの講演をするつもりだが、空き室だらけだったら格好つかないと思っていたが、これだけ空けばすぐ決まれば、やっていることは正しいはず。
この辺は是非福岡の大家さんに話したいと思う。
お時間のある方は聞きに来て見てください。
とにかく良かった。
お祝いに、応援クリックおねがいします！
サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
＜お勧め教材＞
満室対策にもっとも効果があるの防犯対策がもっとも重要。
これはドロボウから学んだ元警察官から学びましょう。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
昨晩、私がＩＨコンロとサーモシャワー水栓を取り付けておいた。
大体、内見は１２時ぐらいから来るので、その前に大体のところを終わらせようと１０時ぐらいからやってくれたようだ。
先日、エアコンのドレインのつまりが合ったので、今回はその辺も入念に。
その他、部屋の清掃と、水周りの清掃。
私は自宅で新築物件の融資準備。
その際に、先日内見をお願いした業者さんから電話。
本日、１２時ごろ一人連れて行きますとの事。
とりあえず、業者さんには昨日空いた部屋も今清掃しているので、その時間なら見れると思うと伝え、見てもらう事にした。
なぜこの二つの部屋を見てもらう必要があるかというと、部屋はデザイナーズ仕様で、照明やその他部屋によっていろいろ変えてあるのである。
二つの違った部屋を見てもらえれば、それだけ決まる確率が高まる。
さっそく妻の携帯に電話して、それまでにあまり散らかっていないようにしておいてね。と伝えた。
その後、妻から電話あり、掃除終わったと単に部屋を見ていったけど、意外と早く出て行ったので、どうだろうかねぇ？との話だった。
その後、夕方業者さんから電話あり、なんと、本日、清掃した部屋に申し込みが入ったとの事。
清掃終了後、１分後に決まった。
前回に続き、またあっという間に決まった。
これでも周辺のマンションより３−５０００円高いのだけど。
妻からおふくろにさっき掃除した部屋、そのまますぐ決まったとの連絡をしてもらった。
おふくろも大喜び。
家のおふくろには、楽させていいもの食べさせるより、一緒に働いてもらって、その成果を一緒に喜べるほうが絶対に親孝行。
これは間違いない。
現在あいているのは、７／２３まで家賃をもらっている部屋のみ。
こちらも明日朝、申し込みありましたなんて連絡来ないかしら。
これで、今月の退去ラッシュも何とかなりそう。
やはり、今やっている満室対策はそれなりに効果がある。
来週の土曜日に福岡で満室経営ノウハウの講演をするつもりだが、空き室だらけだったら格好つかないと思っていたが、これだけ空けばすぐ決まれば、やっていることは正しいはず。
この辺は是非福岡の大家さんに話したいと思う。
お時間のある方は聞きに来て見てください。
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これはドロボウから学んだ元警察官から学びましょう。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
